企业房产税筹划的政策

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。小编给大家整理了关于企业房产税筹划的政策，希望你们喜欢!

　　企业房产税筹划的政策依据

　　会计与税务的规定

　　国家税务总局相关文件中规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。

　　《无形资产准则》第21条中规定，企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。该规定不仅适用于房地产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。

　　根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

　　筹划的政策依据

　　《实施〈企业会计制度〉及其相关准则问题解答》的通知第九问中规定，执行《企业会计制度》前，土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。

　　一般企业在执行《企业会计制度》前，都是执行行业会计制度，而行业会计制度规定“各种无形资产应分期平均摊销”。摊销无形资产时，借记“管理费用”科目和贷记“无形资产”科目，并未要求将土地使用权转入开发的房产价值中，一般企业在执行《企业会计制度》时，按照相关文件的规定，继续将土地使用权在无形资产中核算并摊销，不转入开发的房产价值中。这样处理，就可以使计入房产原值的无形资产价值为零。

　　例如：某有限公司账面土地使用权价值1500万元(土地2001年1月1日前购入)，剩余摊销年限30年，开发时的房产成本3500万元，尚可使用年限30年，假定房产余值=房产原值×(1-30%)，在不考虑时间价值的情况分析如下：方案一：按《无形资产准则》规定将土地使用权转入房产价值，30年共计征房产税(1500+3500)×(1-30%)×1.2%×30=1260万元;方案二：若执行会计[2001]43号文件，不将土地使用权计入房产原值，30年共计征房产税3500×(1-30%)×1.2%×30=882万元。

　　两种核算方式相比较，方案二比方案一30年共少纳房产税1260-882=378万元。

　　值得注意的是，土地如果是企业2001年1月1日后购入的，就应该按照《无形资产准则》和《企业会计制度》的规定处理账务，把土地转入房屋建筑物成本。企业应检查“无形资产——土地使用权”余额，对已使用和未使用的土地按面积应该对应或配比的土地使用权账面价值重新计算和结转，防止漏计房产税和刻意少计房产税，以免查补税款交纳罚款和滞纳金。

　　房产税如何进行缴纳计算

　　一、两套房居民如何缴纳房产税

　　本市某居民家庭(夫妻双方加上未成年子女)为例：如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

　　二、房产税征收标准

　　从价或从租两种情况：从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。

　　房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

　　三、房产税如何计算缴纳

　　计算方式：从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%

　　从租计征:从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%

　　计税依据：从价计征按照房产余值征税的，称为从价计征房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　从租计征按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

　　四、注意事项

　　房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税;对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。新建房屋交付使用时，如空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括空调设备;旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。房产税征收标准从价或从租两种情况：从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。

　　房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)。以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入×税率(12%)。房产税作为财产税的一种，在国外主要是被赋予调节收入水平、增加财政收入的作用，而在我国，房产税征收尤其是对存量房征收房产税，更多的是希望达到降房价的作用。

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