2017年苏州楼市契税调整新政策

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　　2017年苏州楼市看点

　　统计显示，今年10月，苏州市区商品房共计成交9167套，成交面积969877.4平方米。其中，住宅成交5872套，环比9月减少7857套，跌幅57.23%，住宅成交面积739286.56平方米，比9月减少924508.94平方米，跌幅55.57%。

　　从楼盘走访情况看，苏州市区整体新房交易量锐减，价格未现明显变化。

　　二手房总体呈现成交量下降、买卖双方持续观望态势。据苏州市价格监测中心对二手房市场调查汇总显示，苏州高新区二手房成交量大幅下降，价格维持在新政前价位。吴中区多家房产中介表示，新政后，房价上涨趋势得到抑制，但也没跌价。

　　从成交数据看，此次调控效果明显。据苏州市价格监测中心有关人士分析，新政之下，不少购房投资者因购房资格不符、首付提高改变了计划，另一部分刚需购房者则产生观望情绪。另一方面，受政策影响，部分房地产开发企业计划新增销售的房源因未取得预售许可证而搁置。

　　附：关于进一步加强全市房地产市场调控的意见

　　为进一步促进房地产市场持续平稳健康发展，合理引导住房需求，抑制投资、投机性购房，稳定市场预期，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，经市政府研究，在苏府〔2016〕119号文件“苏十五条”政策基础上，制定进一步调控措施。现就有关意见通知如下：

　　一、进一步完善土地出让条件。按照地块确定土地出让条件和建设要求，明确地块公建配套、人才公寓等配建要求;合理设置住宅用地出让市场指导价以及一次报价区间，对超过市场指导价的住宅用地，严格按照苏府〔2016〕119号文件规定的销售条件执行。为保证商品住宅建设品质，推动土地带设计方案出让，并可采取限价销售作为招拍挂条件。加大保障房(定销商品房)和人才公寓的上市力度。

　　二、进一步调整商品住宅购买政策。非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前 2 年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明;暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房;暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房;房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房。购房人需提供现有房屋情况相关证明材料并出具书面承诺。违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。

　　苏州市引进的各类外来人才，凭有关证明文件参照执行本市户籍居民购房政策。

　　三、进一步完善差别化住房信贷政策

　　根据银发〔2015〕305号和银发〔2016〕26号文件规定，实施限购措施城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。按照市政府最新调控要求，经江苏省市场利率定价自律机制商定，对相关差别化住房信贷政策作出如下进一步要求。

　　(一)居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房)，按照国家政策，最低首付款比例不低于30%。

　　(二)对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为50%。

　　(三)居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由50%调整为80%，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

　　四、从严控制公积金贷款。职工家庭首次使用公积金贷款的，贷款最高额度保持不变;职工家庭第二次使用公积金贷款的，家庭贷款最高额度从现行70万元调整至50万元，单人贷款最高额度从45万元调整至30万元;职工家庭第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的30%调整为不低于住房总价的50%;职工家庭第二次使用公积金贷款的，从按借款人个人账户余额之和的10倍计算可贷额度，调整为按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度;暂停受理职工家庭申请个人住房公积金贴息贷款(增量公转商)业务。

　　五、进一步加强商品房价格管理。房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，经价格部门严格成本核算确定备案价格后，一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价。

　　六、进一步加强房地产市场监管。住建、国土、规划、物价、公安、工商、税务、金融等相关部门要切实履行职责，加强联合执法，对房地产开发企业及中介机构囤积房源、捂盘惜售、恶意炒作、哄抬房价、虚构价格、变相涨价、价外加价或收取其他费用，以及违反商品住房销售“一价清”和明码标价制度，不按规定执行价格申报及备案制度等违规违法行为，根据不同情节，分别采取停止价格申报和预售证发放、不予网签销售、限制参与土地竞拍等处罚或处理措施，并将其违规违法行为纳入不良信用记录，公开曝光。公安部门依法对违法犯罪行为加大查处力度。

　　本意见自2016年10月4日起实施。本市有关政策与本意见不一致的，以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。

　　本意见适用于苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市。张家港市、常熟市根据本地实际，加快制定政策意见，报经市政府备案后实施。

　　苏州市房产契税新政策

　　重点调整为：

　　(1)个人购买家庭唯一住房90平方米及以下减按1%税率征收契税。家庭唯一住房面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　(2)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　可以说，此次新政对购买90平米以上的大户型改善性住房给予了最大的减税优惠。将90--144平米、144平米以上这两档统一为90平米以上一档，并将契税减低至1.5%。

　　小知识：契税是什么?此前怎么收?

　　契税”是根据房子的“网签价”征收，此前，税率一般是1%-3%之间。影响“契税”多少，有两个要素：

　　1) 是不是“首套房”?如果是“二套”，此前无论面积大小，直接收：网签价*3%。

　　2) 面积多大?根据房子的面积，此前有三种收法：

　　90平米，契税=网签价*1%

　　90平米 房子面积 144平米，契税=网签价*1.5%

　　144平米，或者为“非普通住宅”，契税=网签价*3%

　　举个例子

　　苏州的张先生要买一套家庭唯一住房，144平米以上，按如果房价在300万，在过去需要缴纳9万契税，现在新政策后只需要缴纳4.5万。

　　如果是二套房

　　90平米以内的房屋，假设房价150万，按老政策契税要4.5万，现在只需1.5万。

　　90平米以上的房屋，如果房价300万，过去需要缴纳9万，现在只需缴纳6万。

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