2017楼市政策盘点(2)
房地产影响力政策盘点
一、财税体制改革，落实营改增
实施日期：5月1日
目标群体：开发商、建筑公司
影响力评估：★★☆☆☆
3月18日，据财政部网站消息，财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人就全面推进营改增试点向记者表示，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，其中房地产业和建筑业税率确认为11%。而房地产行业之前的营业税税率为5%。在此次政策改革中，个人二手房的买卖此前需要缴纳的营业税也改为了增值税。
政策解读：政策发布后，有外界担忧此举或将增加企业和个人的税负。不过财政部负责人回应称将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣，结果会使减税规模较大、受益面较广。
值得注意的是，营业税改增值税的目的是促进交易和资产流通。相对于营业税的全额征税，增值税主要针对货物、劳务及服务中的“增值部分”，只对最终消费者产生影响。
也就是说，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益。不过，据中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，这种获益程度与房企的经营是否规范、合理存在一定关系。对于一些中小企业而言，如果经营不规范，很难享受营改增带来的利好。
二、加快培育和发展住房租赁市场
实施日期：6月3日
目标群体：开发商、长租公寓、房产中介、资产持有者(个人)
影响力评估：★★★★☆
6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。《意见》突出了以下内容：①培育市场供应主体;②鼓励住房租赁消费;③完善公共租赁住房;④支持租赁住房建设;⑤加大政策支持力度;⑥加强住房租赁监管。
政策解读：政策明确传达了鼓励住房租赁市场发展的信号，同时也鼓励房地产开发企业开展租赁业务、出租库存商品住房或是与住房租赁企业合作;对于中介机构，则要求提高中介服务质量、提升人员素质;针对个人住房持有者，则鼓励个人依法出租自有住房。与此同时，对于以上三方均将给予税收优惠政策支持。就目前存在较大发展空间的国内住宅租赁市场而言，此举在短中期内将有利于推动市场向前发展。
三、推动个税改革，房贷利息可抵扣个税
实施日期：2017年
目标群体：住房消费市场
影响力评估：★★★☆☆
财政部财政科学研究所原所长贾康7月22日在博鳌21世纪房地产论坛第16届年会上表示，个税抵扣房贷已经得到确认，该方案将在全国进行推广。但该政策的实施还得根据个税改革的时间来定，预计将在2017年得以实施。
政策解读：个税改革有可能会在部分一二线城市先行试点。不过，专家人士曾分析称，房贷利息抵税有可能造成楼市新一轮的投机热，使楼市运行偏离轨道。也就是说，这种鼓励贷款的政策可能会影响住宅消费市场的结构优化，进而影响住房供应体系的稳定性。
四、加强房地产中介管理，严查违法违规的房地产开发企业和中介机构
实施日期：7月29日
目标群体：房产中介
影响力评估：★★★★☆
8月16日，住房城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会七部门联合召开新闻发布会，共同解读了七部门此前联合印发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。
《意见》中传达了以下内容：①规范中介服务行为，对合同、房源信息、服务价格等方面作出了限制;②完善行业管理制度，将推进存量房交易合同网签系统建设，并要求建立健全存量房交易资金监管制度;③加强中介市场监管，包括落实备案制度、从业人员实名制、加强信用管理等内容。
政策解读：10月份至今，住建部分别于10月3日和11月25日公布了45家和30家违法违规的房地产开发企业和中介机构名单，其中不乏链家、中原地产、我爱我家、房多多旗下的分公司，严查高压的态势频现。
此次住建部联合六部门齐齐挥出的“重拳”不禁令人拍手叫好，为房产中介企业及从业者敲响了警钟，也为不规范的行业变得规范化带来了一丝曙光。然而，房产中介乱象的由来已久，这个市场还需要经过很长时间的严控和其它手段的辅助才能实现真正的“规范”。
五、限购限贷
实施日期：10月起(多数)
目标群体：开发商、房产中介、住房消费市场
影响力评估：★★★★☆
今年国庆期间，近20个城市分别发布了新楼市调控政策，其中多以限购限贷为主。在本地户籍、已缴社保年限、购房贷款记录、公积金与住房商业贷款比例等方面作出了诸多限制，比如“提首付降杠杆”等等。
11月起楼市调控政策再升级。据中新网报道，上月共有11个城市升级调控政策对楼市进行收紧，其中，上海超越北京、深圳，成为限购限贷举措最严厉的城市。据了解，自11月29日起，上海居民家庭首次购房的商贷首付比例不低于35%;购买二套房(包括上海无房但有贷款记录者)商贷首付最低50%;购买非普通自住房者，首付款比例不低于70%。
政策解读：尽管房价在短时间内可能还是很难下降，但是对投资性购房会起到抑制作用，房价涨幅也会受到影响，不失为短期内限制房价上涨的好办法。但若是要着眼于未来，此举可能只能治标不治本，将来政府势必得想出更根本的方式才有可能真正地控制房价失控的局面。
一系列调控政策出台后，10月和11月的房产交易量出现了明显的下滑趋势。11月，全国54个主要城市合计网签量24.9万套，环比下调11%。这说明政策对投资性购房起到了一定的抑制作用，也使上半年过热的房地产市场逐步降温。从政策出台的角度来说，其目的无疑是稳定房地产市场，调控政策也是如此。对于刚性需求的购房者来说，是否限购、限贷从长远来看并不是购房与否的决定性因素。
六、整治首付贷
实施日期：10月14日
目标群体：房产中介
影响力评估：★★★★☆
10月14日，国务院发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，明确表示未取得相关金融资质的房地产企业不得利用P2P以及众筹平台从事房地产业务，严禁“首付贷”;取得相关金融资质的，不得违规开展地产金融相关业务。
政策解读：首付贷在本质上增加了杆杆，助长了房价的同时也扩大了风险;众筹炒房则扩大了投机性需求，因此两者都成为了国家重点管控对象。而值得注意的是，首付贷和众筹炒房曾经是不少互联网房产中介平台金融服务的重要版块。
此前，链家旗下的金融业务——链家理财因诸多违规操作而被推至风口浪尖。事件背后的本质暴露出房产中介行业的“金融属性”，但金融监管机制并未跟上行业发展步伐的现状，房企的风险控制能力和法律问题都是其中的难点。新规的出台正是应对房产中介金融风险的整治手段，这次大清洗行动使行业进入了一轮洗牌期。房产中介平台想要保全自己的唯一路径就是回归服务的本质。
七、房企拿地融资受限
实施日期：10月21日
目标群体：开发商
影响力评估：★★★★☆
银监会在10月21日召开的第三季度经济金融形式分析会上提出了7项措施，其中第二条就是严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务制度要求与调控政策;规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。
早前，证监会曾在7月25日的保荐机构专题培训会上透露，上市公司再融资审核新增内容包括 “不允许房企通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用在房地产建设而不能用于拿地和补偿银行贷款。”
政策解读：这些政策内容向开发商传递了监管部门不断收紧房地产信贷的最新信号——严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域，同时，房企拿地融资受限。以上多项政策及规定都说明2016年的国家监管力度之大，它将棍棒真正地落到了房地产开发商和房产中介代理商身上，与上半年房企宽松的融资政策形成了鲜明的反差。
八、国家支持扩大旅游健康养老领域消费，或将助益于房企转型
实施日期：11月28日
目标群体：开发商
影响力评估：★★★☆☆
11月28日，国务院办公厅发布了关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见。《意见》明确指出，将推进幸福产业服务消费、提升服务品质和增加服务供给，促进旅游消费、文化消费、体育消费、健康消费和养老消费，并推动实体零售创新转型、加快智慧家庭综合标准化体系、虚拟/增强现实标准体系建设等等。
政策解读：不少人可能会觉得疑惑，这分明不是针对房地产行业提出的政策，为什么会放在这里展开讨论呢?原因在于：国务院办公厅本次下发的文件传递出促进旅游、文化、健康、养老等行业向前发展的积极信号。
这在某种意义上，是对文旅地产、养老地产或进行体育、教育、医疗健康类转型的房企表示肯定。消费升级是各个行业发房背景下的大潮流，顺应发展趋势或进行提前布局才是企业壮大的硬实力。
九、房地产税立法
实施日期：未知
目标群体：购房者、开发商、房产中介
影响力评估：★★★★☆
12月2日，国家税务总局公布《“十三五”时期税务系统全面推进依法治税工作规划》，对深化行政审批制度改革、推动和参与税收立法、推进依法治税具体工作任务分解及完成时限等做出了规定。规划特别提出，将推动房地产税立法，但未明确税收立法完成时限。
社科院在12月19日发布的2017年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势报告会上表示，要切实有效降低企业税费负担，推进个人所得税改革，同时着实推进财税体制改革，尽快实施房地产税和遗产税。
政策解读：从政策中可以看出，税务部门的税收征管及行政执法正在发生重大变化。房地产税这事在国内反复被有关部门提及，不同专家学者的意见无法统一。任志强曾在今年1月表示，在去库存期间，房地产税不会出台。而央行参事盛松成在近日表示，房地产税设计复杂，几年内难推出，与之类似的观点还有很多。
从行业的角度上说，房地产税的开征能够在一定程度上抑制房地产的投机行为，改善当下的市场供需关系。这一点值得肯定，但其开征势必引起购房人群的抵触和不满。因此，房地产税的开征仍是一个需要长期讨论的话题，它的复杂程度不同于一般税种。短期内很可能出现的结果很可能是房地产税还将试点，但不会太快推出。
十、增加土地供应
实施日期：12月16日
目标群体：开发商
影响力评估：★★☆☆☆
据12月14日至16日举行的中央经济工作会议指出，要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地;加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展;加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。
政策解读：政策表示房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，这可视为国家在供给侧方向的改革手段。根据目前的商业用地及住宅用地分布情况来看，商业地产正面临着存量过多但内容不足的问题，其中有不少已沦为不良资产。因此，如何盘活城市的闲置用地和低效用地、提供住宅用地比例将是未来国家关注的重要问题。不过单就提高住宅用地比例这一点，对开发商无疑是利好的。
小结：从房地产的发展路径来看，以上盘点的十大行业政策将会对2017年的房地产市场产生持续性的影响。当下，很多房企纷纷选择“去地产化”，多数的创新业务均偏向于轻资产运营模式。比如万科要往“城市配套服务商”发展，万达早已宣称要去“地产商”的名号，恒大也在今年由“恒大地产”正式更名为“中国恒大”，作为它实现多元化商业战略的开端……
由此看来，2016年房企一系列动作的幕后目的只有一个：往服务方向转型。在上述的十大政策中，强调服务的重要性的政策并不在少数，“服务”同样会是2017年房企转型的主基调。在政策的背后，往往隐含着国家和政府的“循循善诱”，这对于深受宏观经济调控影响的房地产行业来说，则是不可忽视的重要发展信号。
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