房产证办理中级职称论文(2)
房产证办理中级职称论文篇二
房产证办理流程及注意事项
摘要本文简要的介绍了房产证的办理流程,就办理过程中所涉及的相关问题做了全面的探讨,并提出了完善房产证办理流程的建议。
关键词房产证所有权权属管理
中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)05-257-02
“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,安家乐业,拥有一个属于自己遮风挡雨的地方,是民众几千年来最纯朴最渴求的愿望。在房价高企不下的当代,购房更成为了老百姓们的人生大事,无论用辛苦存了半辈子的血汗钱还是顷尽家里积蓄供得首期,然后如履薄冰做几十年按揭还贷,房产都成为了普通民众生活中的心头大石。但由于我国历史政策原因和种种信息的不透明不对称,许多购买了房产的民众由于各种各样的原因,无法办理房产证,对日常生活和经济、居住等方面产生诸多的困难和压力,甚至有些楼盘,一拖数年甚至十几年都无法解决产权归属问题,对我国的民生、经济、社会稳定等方面均造成了极大的恶劣影响。
购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。产权证即《房屋所有权证》,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度,各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书,其他部门和单位制作的类似证书均无效,不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括《房屋所有权证》和《房屋共有权证》、《房屋它项权证》,在通常意义上,房产证是房屋所有权证的简称,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。
为加强城市房屋权属管理,维护房地产市场秩序,保障房屋权利人的合法利益,我国建设部制定并于1998年1月1日正式实施《城市房屋权属登记管理办法》,并于2001年8月15日进行过修改。根据该办法,我国在一般的商品房买卖过程中,房屋权属登记分为“总登记-初始登记”、因买卖等原因进行的转移或变更登记。总登记是县级以上地方人民政府根据需要在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记,初始登记就是对于新建的房屋,申请人(一般是房屋开发商或初始权属人)在房屋竣工后90日内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、房屋竣工验收资料以及其它有关证明。至于个人或单位、公司等购房者办理产权证的,则按照《城市房屋权属登记管理办法》第十条之规定:“房屋权属登记依以下程序进行:(一)受理登记申请;(二)权属审核;(三)公告;(四)核准登记,颁发房屋权属证书。”
在实际操作中,办理房产证可分为委托开发商或代理公司办理、自己办理两种情况。在使用银行按揭贷款的情况下,部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定,这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证,即使委托开发商或代理公司办理房产证,购房者仍然可以选择,是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费,还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续,契税和公共维修基金等税费由购房者自己来缴纳。
委托办理流程(一)适用范围:开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用。
第一步:签订委托协议,通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款,这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外,很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证,并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。有些时候,开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。此时,购房者也可以选择,开发商或代理公司仅办理相关手续,契税和公共维修基金等税费由购房者自己来缴纳。注意事项:委托代办的协议中应明确约定:1.开发商应该于什么期限内办理房产证(如果是“两证分离”的地区,一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》,当然如果因为行政原因,本地暂时无法取得《土地使用权证》的,只能让步了;2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证;3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理,最好明确约定“可以退房”或“不退房,但开发商应赔偿全部房款x%的赔偿金”等明确的违约处理方法;4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的,购房人如何核验房产证,因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证;5.约定办理抵押登记的事宜,有些银行不扣押房产证,仅办理抵押登记,抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚;6.约定代办费用的数额和缴纳方法,并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果《购房合同》对此没有详细约定,请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。)
第二步:缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税。办理收房入住手续的时候,开发商往往会要求购房者缴纳这些费用。注意事项:1.在交钱之前,请了解一下这些税费的收缴标准,以便核实开发商计算是否正确。2.交钱之后,请一定保留好收款凭证,并一定要求收款单位盖公章,不要收“白条”。
第三步:按照约定时间领取房产证开发商或代理公司代交上述税费之后,申请办理房产证,并办理抵押登记后,就可以领取房产证了。如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》,购房者一定要找机会仔细核验房产证上的记载,一旦存在记载错误,应及时要求更改。注意事项:1.仔细核对证书的数量,如果约定取得两证,一定要核验是否齐全;2.仔细核对房产证的记载,尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息,如与合同约定不符,要求开发商说明原因;3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项;4.索要缴纳税费的正式发票。
办理流程(二)适用范围:自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用
第一步:签订委托协议通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款,这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外,很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。
第二步:缴纳房产证代办费。
第三步:自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税。缴纳的方法,可以询问开发商或代理公司的办事人员。公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取,部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。(注意事项:请保证及时缴纳公共维修基金和契税,根据法律规定,这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件,因此如果不能及时缴纳会影响到是否能顺利获得房产证。请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证,并及时交给开发商或代理公司,以便他们下一步的申请工作。)
第四步:按照约定时间领取房产证开发商或代理公司代交上述税费之后,申请办理房产证,并办理抵押登记后,购房者就可以领取房产证了。如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》,一定要找机会仔细核验房产证上的记载,一旦存在记载错误,应及时要求更改。注意事项:1.仔细核对证书的数量,如果约定取得两证,一定要核验是否齐全;2.仔细核对房产证的记载,尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息,如与合同约定不符,要求开发商说明原因;3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项。
自己办理的流程:在使用银行按揭贷款的情况下,部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”、“需委托开发商代办房产证”的条款,这种情况下难以自己办理,只能委托开发商或代理公司办理房产证。因此在作出选择之前,请一定别忘了看一下《住房按揭贷款合同》是否有相关规定。另外,有些地方法规规定,房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务,此时购房者也只能委托开发商或代理公司办理房产证。如果是一次性付款,或贷款已经还清,则完全可以自行办理。如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》合一,那么购房者只需要跑一个部门就行了。如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》分离,那么就需要跑两个部门。很多地方还无法办理购房者的“小《土地使用权证》”,只能关注相关消息,待相关规定出台再办理。
第一步:确定开发商已经进行“初始登记”,即完成“大确权”开发商办理“初始登记”是办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常,主管部门办理“初始登记”所需时间大约为20-60日不等,因此在收房人住后的两三个月之后,您可以向开发商询问办理初始登记的情况,也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。注意事项:《购房合同》中应对开发商办理“初始登记”的时限加以约定,尤其是开发商办理“初始登记”的最后期限以及办理完毕后的“及时通知义务”等,明确不及时办理应当承担的赔偿责任。
第二步:到管理部门领取《房屋(地)所有权登记申请表》这个填写好之后需要开发商签字盖章。有的时候开发商手中会有现成的盖好章的表格,只需到开发商处领取并填写就行了,省去奔波之苦。注意事项:可以事先向开发商询问,房产证应该在哪个部门办理,然后直接向该部门查询,以免跑冤枉路。如果要办两个证,有可能要跑两个部门,领两份不同的申请表。
第三步:拿测绘图。可能有三种情况,第一种是到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘图;第二种是带身份证直接到开发商处领取就行,这一种比较简便;第三种是向登记部门申请对房屋面积进行测绘,这种情况己经比较少见,现在登记部门往往是根据现有的测绘图填写房产证上的面积数据。由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据,因此是必需的材料之一。
第四步:填写表格、盖章、领取相关文件填好表格后,找开发商签字盖章,并领取其他必要的申请文件。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。注意事项:在前面询问相关部门时,一定要明确需要领取哪些文件,一次齐全,免去奔波之苦。
第五步:缴纳公共维修基金、契税。缴纳的方法,可以询问开发商或代理公司的办事人员。公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取,部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。注意事项:无论是小区办收取还是由银行代收,都请保留好缴纳凭证,这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件,一旦遗失会影响到是否能顺利获得房产证。
第六步:提交申请材料材料主要包括以下几种:1. 盖章的申请表;2. 房屋买卖合同;3. 签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;4. 测绘图、房屋登记表、分户平面图两份;5. 专项维修资金专用收据;6. 契税完税或减免税凭证;7. 购房人身份证明(复印件核对原件);8. 共有的提交共有协议;9. 银行的提前还贷证明。注意事项:不同地方的具体要求不同,请一定要提前询问清楚。一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书,并按照上面通知的时间领取房产证。
第七步:按照规定时间领取房产证,缴纳印花税和产权登记费、工本费等。注意事项:仔细核对房产证的记载,尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。
第八步:办理抵押登记有些贷款银行允许自己办理房产证并且不扣押房产证,只需办理抵押登记即可,这种情况下,就要办理这个手续。需要提交的文件通常包括:1. 房屋所有权证、共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见;2. 国有土地使用证;3. 借款合同、抵押合同;4. 抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明;5. 抵押权人为金融机构的,提交金融许可证、营业执照。注意事项:通常这个手续可以与领取房产证同时办理,可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同,请办理者一定要提前询问清楚。
第九步:将房产证交给银行扣押。如果《贷款合同》约定,需要将房产证交给贷款银行扣押。按理讲,办了第八步就可以不用再把房产证交给银行扣押了,但是有些银行不放心,往往还要扣押《购房合同》正本,以求“三保险”。提示:户口本、身份证、银行的提前还贷证明、购房合同、入住通知等材料,一定随身携带,并准备好充足的复印件,以防止因为缺少证件而浪费时间和体力。不同地方的流程和要求提交的文件存在差异,本文仅介绍大概流程,具体细节请一定提前向有关部门询问核实。
在我国目前情况下,购房者难以办理房产证主要有以下原因:第一、开发单位欠缴土地出让金。第二、开发公司手续不齐全或因历史遗留问题,如用地报建资料不齐,有违章建筑等。第三、开发企业已经破产或被取消资质,无法继续办理确权。第四、开发企业将房屋重复销售(未经市国土房管局鉴证),导致无法办理产权证。第五、开发商与小业主存在纠纷,如为了迫使小业主补交房款,扣着本该发给小业主的房地产证不发。第六、开发商没有按整体规划建设小区配套设施(如派出所、居委会、幼儿园、学校、邮政局、配电房等),或未移交小区配套用房。第七、楼盘被法院查封。第八、个别购房者购房入住后进行违章搭建,致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证。 综上种种,购房者一定要事先对开发商的资质、楼盘的状况进行充分了解,楼盘交房时,购房者最好要求开发商提供《竣工验收备案表》,督促开发商尽早备案。
购房者对于非因自身的原因无法办理房产证,又与出卖人协商不成的情况下,可以选择仲裁或者向法院诉讼的方法来解决。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,明确界定了出卖人承担违约责任的几种情形:(一)在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内没有办出房产证的;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日内没有办出房产证的;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日内没有办出房产证的。 商品房出卖人逾期办证行为构成违约的,应当承担违约责任。根据相关司法解释的规定,合同有约定违约金标准的从其约定,没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另外提醒的是,追究商品房出卖人的逾期办证违约责任,应当注意诉讼时效。按照《民法通则》关于一般诉讼时效为两年的规定,买受人必须在违约之日起两年内提起诉讼或者以其他方式主张自己的权利并留下相关的证据,否则将无法追究出卖人的违约责任。
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