营造和谐商业地产

内容摘要：商业地产在促进城市商业设施改造、改善消费环境中发挥了重要作用。但在商业地产蓬勃发展的同时，商业地产与城市发展不相协调的问题也初露端倪。本文将从商业地产可持续发展角度阐述如何实现与商业二者协调发展的和谐商业地产。

　　关键词：商业地产 商业 协调发展
　　
　　随着消费结构的快速升级和城市化进程的加快推进，我国商业地产建设发展很快。商业的发展、交通格局的变化、私家车的普及、住宅的郊区化等城市发展的结果促进了商业业态的转化，也为商业地产发展提供了基础和需求。如何营造与商业的协调发展的商业地产，成为日益关注的问题。
　　
　　商业地产的产生与发展
　　
　　商业地产的产生与发展是城市化的必然结果
　　
　　随着城市化进程加快，以城建市、以市兴城、城市一体、协调发展成为城市发展的主题。商业繁荣是众多大中型城市所选择的发展目标之一。许多城市旧城改造工作紧锣密鼓，购物广场和商业步行街的兴建如火如荼，大型住宅区加紧建设，这都对商业地产产生了大量的需求。与此同时，居民消费能力也不断增长，消费水平大幅度提高，需求多元化趋势明显，这为商业地产的发展带来了良好的机遇，也为商业地产发展提供了广阔的空间。
　　同时，随着我国零售业的完全开放，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头为抢滩中国市场，纷纷在国内大中城市建立连锁店，沃尔玛、家乐福、麦德龙等国外品牌竞相在中国选址开店，加大了对商业物业的需求。同时国内大型零售企业为保住其市场份额也纷纷加紧扩张，在兴建大卖场的同时，连锁店也呈遍地开花之势，构成了对商业物业需求的另一主力。此外，很多中小投资者也纷纷看好商业市场的投资潜力，成为商铺的强有力的购买者。三股势力激烈竞争，改变着大中城市原有的商业布局，形成了对商业物业的巨大需求。
　　
　　商业地产与城市发展互相促进、互为制约
　　
　　商业地产是一个高投资、高回报、高风险的行业，从其投资周期和使用周期看，对城市的发展乃至整个社会经济发展都具有深远的影响。商业地产是城市商业重要的商务环境，其质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥，其相对价格高低决定城市的商业成本，直接影响商业企业的收益，影响城市创造能力和竞争力。因此，商业地产对城市发展来说是一把双刃剑，它可以促进商业的发展，也可能会阻碍商业的发展。
　　随着城市的发展，商业地产应运而生，而城市的不断发展也对商业地产提出了更高的要求。作为城市商业的运营商，商业地产应该是一个与城市、与商业协调发展的和谐商业地产。
　　
　　商业地产的和谐发展模式
　　
　　与商业发展速度相适应
　　
　　商业的发展引导着消费的时尚和潮流。商业地产在发展的过程中要看到商业的这种特点，从前瞻性和开放性角度出发,做到适度超前，而不能不顾城市发展的实力和市场的承受能力盲目开发、过度开发。与此同时，商业地产的发展速度也要与支撑商业地产需求的几个重要指标—GDP、社会消费品零售总额、人均可支配收入、人均商业面积等指标的增幅相吻合。
　　
　　注重发展的可持续性
　　
　　首先，商业地产的发展要与商业业态的变更相适应。从西方商业业态的发展规律看，商业业态的变更是与一个国家或地区的GDP密切相关的。当一个国家或地区的人均GDP处于1100美元以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP处于1100—2000美元时，商业业态将出现升级，百货商场、商业街、批发市场等将取代农业时代下的庙会、集贸市场；当人均GDP达到2000—4400美元时，商业形态将出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；当人均GDP达到4400美元以上时，超越商业范畴的广义商业如Shopping Mall、旅游地产、物流等综合商业形态开始出现。这就要求在项目建设的初期就要结合当地的实际情况，选择与商业业态相适应的商业地产。
　　其次，商业地产作为跨行业的领域，有自身的发展规律。按国际惯例，商业地产的发展需要2—3年甚至更长的培育期，为统一经营和管理，国外企业一般对商业物业拥有95%的持有率，只租不售是商业地产的主流经营模式。另一方面由于商业业态存在多样性，不同业态在选址和物业结构等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根据商家对物业结构的不同要求进行建设，即“订单式开发”。这就要求开发商在建设初期，不仅要注重商业地产项目本身的持续发展，更要注意商业地产项目开发与外部资源利用之间的关系，尽可能减少资源的浪费，以满足社会可持续发展的需要。
　　在商业地产的开发中，开发商、投资者、经营者、物业管理者形成一个环状结构，其多方利益是密切相关的。开发商只有从为商业经营服务角度出发，兼顾自身开发利益的同时，考虑到整个环路的其他利益者，才能维持整个环路的发展。
　　
　　保证生态的平衡性
　　
　　商业地产的生态平衡主要指商业地产的发展要与周围环境保证和谐一致。主要表现在以下几个方面：商业地产的总量一定要与市场需求相符，商业地产的发展不能脱离当地市场的实际情况；大中小商业的结构比例要达到合理的配备，且在业态上要形成互补；商业地产的布局一定要符合城市规划和商业网点的规划；大型商业设施的建设要以人为本，与周围环境、交通相协调，保持商业与地产的生态平衡。
　　
　　我国商业地产发展的现状及原因分析
　　
　　脱离了商业发展的速度
　　
　　近几年，我国商业地产进入了快速发展时期。据国家统计局统计，近五年来全国商业地产投资平均每年增长28.9%，新开工面积年均增长28.4%。其中今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8%。而与此形成对比的是，支撑商业地产需求的几个重要指标——近5年社会消费品零售总额平均增速为11.6%，人均可支配收入的平均增速为8.6%，这些指标均低于商业地产的增速。
　　究其原因，一是商业地产的价格较高，宏观调控后，部分开发商从投机住房转向商业地产，一些原本从事商业地产的企业也加大了投资规模。二是地方政府为追求短期效益，注重形象工程不顾本地市场和消费需求，盲目加快对商业地产的发展。从某种程度上讲，我国商业地产的发展不是过热，而是发展速度过快，脱离了商业发展的需要。据商务部统计，个别城市人均商业网点面积已经达到了2-3平方米，是发达国家的两倍，却仍在兴建大型商业设施。

违背了商业地产发展的客观规律
　　
　　国内商业地产刚刚兴起，开发商普遍缺乏经验，往往是先建设后招商，许多商业项目在选址、内部结构、动线规划、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求，形成大量无效供给，成为城市商业地产中的烂尾楼。
　　现阶段我国很多开发商主要依靠短期银行贷款、施工队垫款等渠道筹集资金，迫于还款期限压力，开发商往往通过分割销售快速回笼资金，这同时也转嫁了投资风险。但分割销售后又因缺乏统一管理，出现经营困境。
　　
　　忽视了可持续发展性
　　
　　空置面积的增加造成了社会资源浪费；上半年，全国商业营业用房空置面积增长21%。空置商业营业用房沉淀了大量的资金，并浪费了土地资源。大型商业设施过于集中，同质化明显，竞争加剧。网点过分集中，导致商业企业间的超度竞争，企业整体效益下降，特别是小规模商业企业倒闭增多，影响了经济运行的质量。潜伏着金融风险。据金融部门统计，个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上，全国用于个人购买商业用房贷款额不低于1500亿元。而个人还贷主要依靠出租商铺的租金或开发商承诺的投资回报，从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款的风险较大。以上几种因素，会造成投资者对商业地产领域造成发展的悲观预期，不利于商业地产的可持续发展。
　　 　发展和谐的商业地产策略
　　
　　开发商调整定位
　　
　　开发商在整个项目的发展过程中，是主要经营者。这就要求开发商要尽快放弃惯有的思维模式，实现从地产开发商到商业地产经营者角色的转变，从战略角度对组织机构作相应的调整，确立以商业经营、客户服务为重点的机构形式，改变过去先建设后招商、卖完房子走人、追求短期利益的做法。开发商在其开发初期一定要明确项目建成后由谁来经营（Who）、经营什么（What）以及怎么经营（How），即2W1H原则，这样才有利于统一管理、稳定经营。同时，要加强投资论证，从城市规划、经济发展、商业环境、消费习惯、人口结构、交通组合等诸多方面进行分析研究，充分考虑商业地产特有的规律，确保投资规模的科学化和专业化。
　　
　　寻求最佳经营模式
　　
　　不同的商业业态对商业地产的要求也不相同，仓储商店注重层高、建材超市要求承重、百货商场注重外在形象，只有与商业功能结合起来，体现商业业态和商业形态的特征，商业地产才能具有强大的生命力。在项目开发初期，尤其是大型商业项目的开发，要通过研究零售、餐饮、休闲、娱乐、专卖等各种业态来确定比例关系和业态组合，设计最佳的业态结构。另外，从国外商业地产的发展看，只租不售和订单式地产是商业地产经营的主流模式，应不断探索适合我国国情的科学发展模式。
　　
　　建筑规划以商业经营、消费习惯为本
　　
　　商业地产应以商业经营为主，充分体现经营概念和特色，实现聚集人流的功能。由于项目所在的城市发展水平不同，地方文化具有差异，这就要求规划设计部门应在最大限度上满足各方面的需要，特别要注意研究当地消费者的消费习惯和消费心理，使建筑风格符合消费者的审美观，为消费者营造健康、舒适的休闲的购物空间。目前，强调体验式消费为主，表现为商业街区形式的“第四代商业模式”已引起了业内的关注，成为“新商业运动”的主导模式。
　　
　　强化开发商的商业经营能力
　　
　　由于国内商业地产仍然处于发展的初级阶段，产权、经营权、管理权的分离不可避免的造成各主力店与产权商铺都把各自的利益放在首位。这就要求开发商要具有创新头脑，树立以“投资者、经营者、消费者”为导向的服务意识，在充分了解商业结构中各种业态的基础上统筹兼顾，协调管理。同时，专业的商业管理团队的作用日益重要，要加大力度培养商业地产领域里的管理团队。这支管理团队既要包括物业管理方面的人员，又要包括商户管理方面的人员以及营销方面的人员，既要包括不同业态的商业专家，又要包括不同专业的设计专家，在专业协同下，使项目各个环节有效的串联、衔接与配合，这样才能发挥出各种资源应有的价值。现阶段迫切需要行业协会发挥组织协调作用，建立商业地产行业分析师、职业经理人等行业标准，加快行业人才的培养。
　　
　　建立房地产信托基金（REITS）
　　
　　国外商业地产的融资渠道主要是房地产投资信托基金（Reits），还有少量的中长期贷款，而国内融资主要依赖银行短期贷款。外资地产基金由投资住宅转向购买商业地产的趋势明显。从目前外资地产基金加快进入我国及国内证券市场发展的情况看，可考虑尽快建立国内房地产投资信托基金（Reits），以防止好的商业物业逐步流入到外资手中。建立REITS，一方面可以有效抑制国际热钱对我国金融市场和房地产市场的冲击，另一方面也可有效分流房地产信贷，降低房贷比重，减少银行的金融风险，特别是这种方式符合商业地产长期经营的特点，有利于商业的健康稳定发展。