物业财务管理的内容

财务管理是组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作，也是企业必不可少的一个工作，以下是小编整理的关于物业财务管理的内容，希望大家认真阅读!

物业财务管理的内容

财务管理的内容可以分为三部分：长期投资、长期筹资和营运资本管理。

(一)长期投资

现金流出(即投资)到现金流入(即投资回收或投资回报)的时间超过一年的，属于长期投资。现金流出到现金流入的时间不超过一年的为短期投资。短期投资在财务管理中通常合并进营运资本管理中讨论。

长期投资的类型主要有：

1.直接投资经营性资产

财务管理中所称的经营性资产包括建筑物、厂房、机器设备、存货等。

直接投资，即用现金直接投资于经营性资产，获得经营性资产的直接控制权，并利用其开展经营活动以获得现金回报。直接投资经营性资产的主要目标是获得经营所需的各种实物资源，而不是获得资产的再出售收益。

2.直接投资于金融资产

金融资产一般指股票、债券和各种衍生金融工具。

3.直接投资于其他公司

这里所说的直接投资于其他公司，主要目的是控制所投资公司的资产和经营管理权，以增加本企业的价值，而不是简单地为了获取股利。

(二)长期筹资

长期筹资是指企业筹集生产经营所需的长期资金，也就是可以长期使用的资金。长期资金的筹集量应根据长期资金的需要量确定，两者应当匹配。

长期资金包括权益资金和长期负债资金。发行股票、增资扩股是典型的筹集权益资金的方式;向银行借款、发行债权都是典型的筹集负债资金的方式。

长期筹资决策中的主要问题是资本结构决策、债务结构决策和股利分配决策。

(三)营运资本管理

营运资本是投入企业日常经营活动的资本。营运资本管理处理的是一年或一年以下的`短期财务问题。

营运资本=流动资产-流动负债

因此，营运资本管理的内容可以分为两方面：一是对流动资产的营运资本投资管理，二是对流动负债的营运资本筹资管理。

1.营运资本投资管理

流动资产指企业可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，主要包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款和存货等。

营运资本投资管理的主要内容是现金管理、存货管理和应收账款管理。

企业的现金管理，不仅要满足日常业务的交易性需要，还需考虑到预防性需要和投机性需要。

存货是企业在生产经营过程中储备的物资，包括材料、燃料、低值易耗品等。

应收账款是企业应该向采购产品或接受服务的客户收取的，但尚未收到的款项。

2.营运资本筹资管理

流动负债是企业将在一年或者超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付工资、应付福利费、一年内到期的长期负债和其他流动负债等。物业服务企业预收的服务费，就是流动负债的一种形式。

营运资本筹资政策，是指总体上如何为流动资产筹资，是采用短期资金还是长期资金来源，或者兼而有之。

物业财务管理的目标

企业作为一个经营性机构，营利是企业最基本、最重要的目标。

(一)衡量营利的财务管理目标

从衡量营利的角度，财务管理目标可以从三个方面来计量：

1.利润最大化

利润是在一定期间内企业全部收入和全部支出的差额。利润不仅体现了企业经济效益的高低，而且表明企业竞争能力的大小，一定程度上决定了企业的生存状态。

但是以利润最大化作为财务管理目标，存在一些缺点：

(1)没有考虑利润的取得时间。

(2)没有考虑所获利润和投入资本数量的关系。

(3)没有考虑获取利润和所承担风险的关系。

如果投资资本相同、利润的取得时间相同、相关的风险也相同，利润最大化是一个可以接受的短期目标。但仍需注意，如果仅以利润最大化为目标，有可能导致企业财务决策短期化，从而影响企业长期良好形象或可持续的增长能力。

2.每股收益最大化

每股收益(或称为权益资本净利率)，是企业净利润占净资产(或所有者权益)的比率，用以反映企业运用自有资本获得利润的能力。

这个目标的优点是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利率，可以在不同资本规模的企业之间进行比较，揭示并评价其盈利水平的差异和不同的发展前景。对股份公司而言，许多投资人都把每股收益作为评价公司业绩最重要的指标。但这个目标仍存在以下缺点：(1)仍然没有考虑每股收益取得的时间;(2)仍然没有考虑每股收益的风险。

3.股东财富最大化

股东财富最大化，也可以表述为企业价值最大化。增加财富是股东创办企业的重要目标，如果企业不能为股东创造价值，股东就不会为企业提供资本，企业也就不存在了。

股东财富可以用股东权益的市场价值来衡量。权益的市场增加值就是企业为股东创造的价值。.

股东财富最大化，也可以称为股价最大化。

综合以上三个指标的优缺点，在财务管理中，通常将股东财富最大化作为财务管理的目标。

(二)财务管理目标与利益相关者

1.财务管理目标

财务管理目标，或者说企业目标的一个重要影响因素是如何看待利益相关者的需要。如股东权益、交税、给职工提供薪酬福利、给顾客提供满意的产品和服务等。

2.利益相关者

(1)资本市场的利益相关者，主要是股东和债权人;

(2)产品市场的利益相关者，主要是客户、供应商;

(3)企业内部的利益相关者，主要是经营管理人员和普通员工;

(4)与企业没有合同约束的利益相关者，包括企业所在社区、政府、媒体、自然环境等。

3.利益相关者对企业目标的影响

物业经营管理，至少要注意几下几方面问题：

(1)保障建筑物和设施设备管理的安全使用是物业经营管理最基本的社会责任。

(2)物业经营管理，尤其是住宅物业的经营管理，与政府的社区管理和社区服务有着千丝万缕的联系。除协助相关部门外，物业服务企业也可以在社区文化活动方面主动开展工作，通过社区文化活动创造更为融洽的客户关系，发现更多的潜在客户需求。这样，不仅为政府排忧，从长远看也会对实现企业目标有所助益。

(3)物业服务企业的员工，尤其是基层员工，来自五湖四海，文化程度参差不齐。帮助企业基层员工融人城市，以积极的心态看待自己和客户的关系，理解企业的管理模式和管理方法，健康、乐观地在城市中生活，甚至进一步带动家乡发展，不仅对于提升服务质量、实现企业目标有益，也是企业对于这些员工所承载的一份社会责任。

(4)做好环境保护。如通过技术改造，达到节能减排的目的。

物业财务会计报告

(一)财务会计报告

财务管理离不开财务会计报告。财务会计报告是指企业对外提供的反映企业某一特定日期的财务状况和某一会计期间的经营成果、现金流量等会计信息的文件。

财务会计报告由会计报表、会计报表附注和财务情况说明书组成。

会计报表至少应当包括资产负债表、利润表、现金流量表等报表;小企业编制的会计报表可以不包括现金流量表。

(二)会计报表

企业会计报表有多种形式，其中三张基本财务报表为：资产负债表、利润表和现金流量表。

1.资产负债表

资产负债表是指反映企业在某一特定日期的财务状况的会计报表。

资产=负债+所有者权益

资产负债表揭示的财务信息主要有三个方面：

(1)企业拥有并可利用的经济资源，包括资产总额、结构和分布情况;

(2)揭示了企业负债的水平与构成等信息;

(3)表明了企业所有者权益的多少、构成状况等;

(4)有助于揭示企业财务状况的变动信息。

2.利润表

利润表也称损益表，是指反映企业在一定会计期间的经营成果的会计报表。

利润表反映了企业在一定期间的收入和相应的费用、成本，以及最终形成的损益。通过对利润表的分析，可以了解以下内容：

(1)一定时期企业的盈亏状况。

(2)企业盈亏的原因及构成。

(3)有助于评估企业的获利能力。

3.现金流量表

现金流量表是指反映企业在一定会计期间的现金和现金等价物流入和流出的会计报表。

通过现金流量表的分析，可以了解以下内容：

(1)企业现金的来源和去向，以及企业的现金增减变动情况如何。

(2)企业现金流量的构成。

(3)企业净现金流量的多少。

(三)财务报表分析

财务管理工作中，经常会将财务报表数据转化成有用的信息，以帮助报表使用人决策，这就是财务报表分析。

1.企业财务报表的使用人

企业财务报表的使用人一般包括股权投资人、债权人、管理人员、供应商、客户、政府、注册会计师等。

2.财务报表分析的内容

现代财务报表分析一般包括战略分析、会计分析、财务分析和前景分析四个部分。

战略分析的目的是确定主要的利润来源、经营风险并定性评估企业的盈利能力，包括宏观分析、行业分析和企业竞争策略分析等内容。

会计分析的目的是评价企业会计反映基本经济现实的程度，包括评估企业会计的灵活性和恰当性，修正会计数据等内容。

财务分析的目的是运用财务数据评价企业当前及过去的业绩并评估其可持续性，包括比率分析、现金流量分析等内容。

前景分析的目的是预测企业的未来，包括财务报表预测和企业估值等内容。

3.财务分析的方法

财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析可以与本企业历史比，可以与同类企业比，也可以与计划预算比。

比较分析的对象主要有三类：(1)比较各会计要素的总量，比如总资产、净资产、净利润的总量变化;(2)比较结构百分比，比如利润表中各个项目的构成比重;(3)比较各种财务比率，比如资产负债率、应收账款周转率等。

注意：同行业平均数对本企业不一定有参考价值，利润提高也并不一定说明管理水平先进，收入降低也并不定代表决策失误。