房地产市场调查分析(2)
房地产市场调查分析篇二
《中国房地产市场问题分析与对策》
【摘要】房地产业作为我国国民经济的支柱型产业，面临着投资过热，房价增长快，市场运行机制不完善，刚性需求不足，供需矛盾尖锐等问题，要解决这些矛盾必须同时运用有形的手和无形的手的协调作用，在加大宏观调控力度的同时完善市场的运行机制。
【关键词】房地产市场;发展现状;问题;对策
近年来，随着我国经济的发展和产业结构的不断完善，房地产日益成为经济领域的焦点。作为商品，由于经济发展，人民富足，消费水平的提高使人们对住房的需求扩大，要求提高。人们对房子的追求从建国初期的“能住”到现今的“适住”。作为投资项目，正是由于房地产行业需求旺盛，不同行业的企业“闻利而来”，都企图在房地产行业分一杯羹。需求带动供给的提高，供给又刺激需求的增长，中国的房地产业正是在这样的循环中被越炒越热，成为我国经济增长的引擎和国民经济的支柱型产业。与我国其他产业相比，房地产业异军突起为我国的经济增长带来新鲜血液。同时房地产业的联动效应还刺激了其他产业的发展，如建筑业，中介服务业等。特别是在2008年金融危机，在我国其他产业纷纷受到影响的时候，唯独房地产行业一枝独秀。房地产行业的发展推动了我国城市化进程，促进人民水平提高，扩大了国内的消费需求，因此房地产行业的发展对我国经济是具有重要意义的。但是随着房产泡沫问题、刚醒需求不足等问题的出现，我们又不得不正视在我国房地产业繁荣的背后存在的问题。只有将这些问题解决，我国的房地产市场才能真正的健康，繁荣的发展。
1 我国房地产的发展现状
1.1房地产投资过热。需求带动供给的增长，近些年，我国房地产业的投资情况一直呈增长趋势，从2000年以后，中国的房地产投资出现高度增长的趋势。就2013年与2012年相比来看，全国房地产开发投资增长速度提高了6.6%，2013年1月到9月份，全国房地产开发投资达61120亿元，同比实际增长19.7%。其中住宅投资41979亿元，增长19.5%，占房地产开发总投资比重的68.7%。
以2013年1月份为折点，2013年1月份到2月份投资增速比2012年1月份到12月份投资增速高了6.6%，2013年1月份到9月份的投资增速在22.8%这一基础上，虽上下波动，但波动趋势小，呈现稳定的局面。
施工面积方面，房地产开发企业房屋施工面积603982万平方米，同比增长15.0%，其中，住宅施工面积443102万平方米，增长12.5%。房屋新开工面积144900万平方米，增长7.3%，增速提高3.3个百分点;其中，住宅新开工面积106055万平方米，增长6.4%。总体来看我国我房地产投资占GDP比重仍高出国际要求水平，我国房地产投资呈现过热的情况。
1.2房价增长速度过快。近些年来，房价高已不再是新鲜事，中国的房价随着人们需求的增高，以及投资开发强度的提高，被俞炒俞高。由于发地产开发存在暴利，房地产业的投资热度不断上涨，接踵而至的便是房价的虚高。房价高刺激商家利润增长，商家有利可图，便增大对房地产业的投入。房价与投资热便形成恶性循环。以一、二线城市为例，2013年北京、上海、南京市平均房价分别为36，299元/㎡，26，818元/㎡，17，034元/㎡，同比去年增长分别为27.41%，12.73%和20%，虽然2013年初，国家政策明确规定要限制房价，但是我国主要一、二线城市房价仍呈现增长的趋势。
2 我国房地产发展中存在的问题
2.1房地产市场运行机制不完善。我国仍处在社会主义初级阶段，虽然近些年，我国的经济呈飞速增长之势，产业结构逐渐完善，但是我国的市场机制仍存在弊端，经济市场化程度不够。房地产虽然已发展成为国民经济的支柱型产业，但房地产市场的机制仍不够完善。房地产市场机制不完善主要体现在市场交易、资源配置等问题上。房地产市场的发展带动了中介服务的发展，但在我国的房产中介服务中存在着大量的虚假广告与欺诈行为，。在进行市场交易时，一些不法商家囤积居奇，哄抬房价，自卖自买导致市场交易环境紊乱;在资源配置上，我国房地产市场投资开发结构不合理，盲目开发国土资源，只注重开发数量而忽略了开发质量，导致大量国土资源的浪费。信息交流不对称，资源配置不合理，导致房地产市场厂商谋取暴利，消费者为高房价买单，我国贫富差距的矛盾在房地产市场需求上也逐步显现，生活在高收入水平的消费者可以拥有两套，三套甚至更多的住房，但是许多低收入者住房难却成为生活最大的困难，这也由此产生了“蜗居”“蚁群”等群体。因此，资源配置不合理，贫富差距大，导致了我国房地产市场结构矛盾。另外，我国不断加强对房地产宏观调控的力度，以行政手段限制需求与供给，以政府强制力控制房价的持续增长，这都体现了我国市场机制不健全，需要政府宏观调控来维持。
2.2房地产市场刚性需求不足。什么是刚性需求?是人们想购买房子的心情与愿望，还是人们手握人民币对房子有切切实实的购买力?如果是后者，我们还能说中国房地产的刚性需求会持续“刚”下去?现今的中国经济面临通货膨胀与人民币升值的双重压力，在这样的情况下，人们担心大量热钱涌入从而纷纷购置房源，以备今后房价猛涨之虚。但实际上，热钱涌入只是短期的，无法形成长期的消费需求。另外，虽然我国人均GDP在持续增长，但其增长的幅度远不如房价的增长幅度，许多低收入者不能留在大城市，都是因为买不起房子，而在我国低收入者或者中等收入又占据相当大的比例。没有钱，刚性需求怎么刚的起来?在房地产市场的供给方面，房地产企业面临国有企业垄断以及自身实力不足的双重压力。国有企业和垄断企业得到国家政策的大力支持，但却只能依靠提高价格的方式来增加利润，一些民营企业，却因为只注重眼前利益而忽视了长远利益，对核心竞争力以及产品质量的重视程度不足，导致我国民营企业很难跻身国家领先企业行列。中国房地产的发展，不是以强大的实业为基础，实业力量不足难以支撑刚醒需求。总之，我国房地产市场的刚性需求已经越来越疲软，房地产市场呈现虚繁荣的景象。
2.3房地产市场供需矛盾突出。房地产市场的生产要素——土地，是一种很特殊的生产要素，它具有稀缺性和不可再生性，人多地少是我国的一个基本国情，中国人口密度为每平方公里132人。土地资源稀缺，但是资源配置却不完善，许多商家为了一时利益而过度开发土地资源，导致资源的浪费。我们说土地资源配置不完善，不如说土地资源配置稀缺，土地资源具有空间性和无法转移性，我们不能像“南水北调”一样，把人口密度小，土地资源富裕的地方的土地转移的土地资源需求紧张的地方。正是由于土地资源的这一特性，导致了房地产市场的供给与人口数量不断增长的矛盾越来越激烈。房地产市场的供给与需求的矛盾还体现在区域之间的矛盾上，这与我国区域经济发展不平衡的基本国情是基本匹配的，我国房价长得最快的城市，亦是我国经济发展最好的城市，诸如北京，上海等一线城市，由于经济发展快，外来人口增多，导致住房需求提高。人们为了更好的生活水平和工资水平而不断向一线城市涌入，但城市的土地资源是固定的，不会随着人多而生长出来，因此东部发达城市的房地产供求矛盾要远远比西部地区的要突出。依据全国房地产市场数据中心的数据，我国深圳，广州的供求变化率差值已分别达到-24.30% 和-30.39%，但佳木斯，遵义等西部城市的供求变化率差值却分别为+0.46%和+4.20%(数值为正“+”表明：城市供给价格增速超过需求增速;数值为负“-”表明：需求关注热点增速已超越供给增速。)
3 相关政策建议
3.1 加强宏观调控的力度。房地产作为我国国民经济的重要组成部分，其市场机制仍不健全，需要政府的宏观调控手段来规范其运行。
(1)完善相关法律法规的建设，如在房地产市场的交易过程中，对于一些中介机构的虚假广告以及欺诈问题，要采取严厉的措施打击，规范市场行为。在土地资源开发上，要严格投资开发审批程度，防止国家土地资源的过度开发。
(2)在通过限价限购来控制房地产市场的需求的同时，采用限卖来控制房地产市场的供给，防止不法商人通过自买自卖来炒作房价，造成房价的虚高，对于房地产市场实行从紧的供地政策，限制土地资源的供给。
(3)有针对性的进行宏观调控，不同的市场运行特点不同，出现的问题也不用。如在东部发达地区出现的问题是对于房子需求旺盛而供给不足，而在西部地区则出现了供给大于需求的现象，针对这样的差异化问题，政府的调控必须具体问题具体分析，才能有的放矢，对症下药。
(4)国家干部，地方领导的思想教育问题。我国房地产市场混乱的一个重要原因便是官商勾结，谋取暴利。因为房地产成为带动地方经济发展的强心剂，很多地方领导为了政绩，为了经济的虚假繁荣，便放松了对房地产市场的监管力度。因此必须帮助地方领导树立正确的政绩观。
(5)完善住房保障制度。由于贫富差距和房价虚高问题，我国许多低收入者住房出现问题，解决低收入者的住房问题是国家完善社会福利保障制度，促进社会和谐稳定的重要举措。因此必须对低收入者和存在住房问题的群体实行政策上的帮助，如建立健全社会保障制度，加强经济适用房的建设，以及以税收为杠杆，给予低收入这税收的优惠政策等。
3.2刺激刚性需求。要刺激刚性需求，必须从两方面着手：
(1)大力发展经济，完善劳动分配制度，提高人均收入水平。人们只有收入水平提高了，才能带动消费水平的提高，才能真正的形成刚性需求。
(2)发展实业实力，鼓励企业树立长期发展战略，发展核心竞争力，在注重土地开发，项目投资数量的同时也要兼顾质量。
3.3完善市场运行机制，提高信息的公开度与透明度，做到信息对称，推动市场的良性竞争。我国虽不断利用宏观调控的措施来规范房地产市场的运行，但是市场要真正健康的发展，离不开自身机制的健全。国家在使用宏观调控手段的同时，必须尊重经济的运行规律，利用市场无形的手来解决问题。
3.4树立创新意识，不断探寻新方法措施，积极引进和吸收外国解决房地产问题的先进经验，并将其与我国的具体国情相结合。
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