企业选址策略分析(2)
企业选址的要素
黄金区位
房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这条定律对于写字楼，几乎没有反例，其无疑也是企业关注写字楼的第一要素。
企业选址应首选人才、技术、信息和资金密集的区域。城市的商务中心区，由于聚集了最先进齐全的市政设施、商务设施、娱乐设施、文化教育设施及居住设施而始终成为企业青睐的首选区域。
大企业集中的区域同样具有区位优势，能够吸引更多的人才、资本、信息等创新要素向该区域流动，在价值链分工中，占据“高端”地位，获取更高的利润回报，不但能够补偿其较高的费用成本，而且能够提升本区域的产业水平，扩大本地区经济总量，提高区域经济竞争能力。
一句话提示：选择黄金区位虽然意味着高物业成本，但由于黄金区位聚集了最先进齐全的市政设施、商务设施、娱乐设施、文化教育设施及居住设施，所以对很多企业而言，从综合商务成本来说还是降低的。
交通顺畅
黄金区位当然重要，但并不意味着区位就是唯一。有很多时候黄金区位与交通堵塞相互衍生，正是由于区位黄金，所以引来了更多的企业、更多的人流、更多的汽车，还有随之而来的更多的堵车和更多的堵心。在将时间和成本等同的今天，交通是否顺畅已经成了企业最关心的因素之一。交通甚至会改变城市人口的经济行为、居住选择、空间概念。交通在完善城市空间布局方面发挥着重要作用，地铁、轻轨向郊区拓展并延伸，在时空范围内缩小了城市的体积，
同时在经济上有放大了城市的功能。一座再现代化的写字楼如果周边没有顺畅的交通条件，那么它就失去了市场竞争最有力的武器。
一句话提示：对交通的选择一般都希望写字楼靠近交通主干道，但临主干道却并不意味着车行的便捷，往往在调头、交通禁行上有诸多限制。
配套设施
政府和企业都已意识到，配套设施完善的建筑综合体对于一个区域的意义，它不仅仅是代表着形象，同时也是人气的聚集、商务元素的流动，同时它更是满足办公需求必不可少的一种建筑形态。建筑综合体已经成为商务中心区最精华的浓缩版。各种活跃的经济元素更是追身而至。
配套设施完善的建筑综合体一般都具有超大规模，这里所说的超大规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。
一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上星级。
一句话提示：最为企业看重的配套可能就是员工餐厅和银行。
硬件设施
就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、 “长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。
那么，什么是5A智能化呢?一般是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。除此之外，还包括其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统等。
对写字楼而言，硬件设施就象是一辆汽车的发动机，百公里耗油量就相当于企业入住后所支出的日常入住成本，好的发动机在提供强劲动力的同时能更加省油，先进智能的写字楼硬件配套设施在带给企业舒适的办公环境的同时，还能给企业带来最大限度的成本节约。
一句话提示：不同企业对于硬件设施的要求其实大同小异，目前很多写字楼也标榜自己是5A级写字楼，企业在考察楼宇硬件品质时主要需要考虑硬件设施在后期使用和维护上的成本。
价格
价格是开发商所有努力的终点，而价格也是选址企业选择写字楼注重的焦点。买卖双方即使在此前谈得再好，在价格这一关上谈不拢也是白费，价格是买 卖双方矛盾的焦点，到最后价格又是买卖双方矛盾与统一的结合点。根据中原地产预测数据显示，2005年京城写字楼新增供给量总建筑面积在220万平方米左右，而新增需求量则将在167万平方米左右。
根据高力国际的最新研究报告显示，短租现象是我国办公楼市场的一大特色。我国办公楼租约平均年限为2.5年，远低于房地产市场成熟的国家和地区的办公楼租约年限：在一些欧美经济发达国家，如美国、英国、澳大利亚等，办公楼租约年限一般都在5年以上。
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