沈阳二手房交易流程怎样的
购买二手房流程复杂、费用繁多,购房者也是很迷糊。沈阳二手房交易流程怎样的?下面就是学习啦小编给大家整理的沈阳二手房交易流程，希望对你有用!
沈阳二手房交易流程
1、产权调查验证房屋相关产权：房屋手续是否齐全;房屋产权是否明晰;土地情况是否清晰判断房屋出售原因：市政规划是否影响;房屋历史是否清白;房屋质量是否可靠调查是否合法出售：福利房屋是否合法;单位房屋是否侵权;交易房屋是否在租。
2、签署合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同;
3、办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部门产却又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。
5、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
6、银行贷款对贷款的买受人来说在于卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买房的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
沈阳二手房市场买卖交易税费
1、个人所得税
支付方：卖方。
征收标准：个人所得税=房屋总价×1%或两次成交价的差额×20%
免征情况：房产证(或契税完税发票)日期过5年。
2、契税
支付方：买方。
征收标准：
①普通住宅、家庭唯一住房，户型面积≤90平方米，契税为总房 款的1% ; 90平方米 < 户型面积 ≤ 168平方米，契税税费为购房 款的1.5% ; 户型面积>168平方米，契税为房款的4%。
②非普通住宅、商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等) ，契税为总成交价的4%。
免征情况：无
3、营业税
支付方：卖方。
征收标准：
①房产证未满2年，营业税为房屋成交价的5.6%。
②房产证满2年，面积大于168平方米，要缴纳房屋交易超出部分 价值的5.6% ; 面积≤168免交。
免征情况：房产证满2年、面积≤168。
4、印花税
支付方：买卖双方。
征收标准：计税价格 × 0.05%。
免征情况：目前个人销售或购买住房暂免征印花税。
5、土地增值税：
计算方法：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。
征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅房产为5%。 免征情况：目前个人销售住房暂免征收土地增值税
6、登记费
支付方：买方。
征收标准：个人住房登记每件80元(含土地使用权证工本费) ; 非普 通住宅房屋登记收费标准为每件550元。
免征情况：无
7、手续费
支付方：买方。
征收标准：每平米4块钱
免征情况：无
针对非普通住宅(门市、车库、写字间、档口等)房屋交易，上述提到的印花税及土地税税费是正常征收的，总税款占交易金额的17.5%左右。
二手房买卖合同签署需谨慎
明确房屋遗留问题房屋遗留问题房屋交付中的重要条款，要明确水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中写明。合同中明确付款和过户时间在交易流程中，由于买卖双方都具有一定的规避风险意识，形成了卖方不愿先过户，买方不愿先付款的交易现状，因此在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款，这两部分在不同时间段支付给房主，并且买方的注意力会放在交钱后何时可以过户的问题上，在此提醒消费者，一定要在合同中明确付款时间、金额以及过户时间，并且将违约责任注明。合同中明确买卖双方违约责任多数消费者对于买卖双方的违约责任能够重视，但是并不能保证将之一一 落实到字面合同上。
为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。以防止这些被“雪藏”的问题在买卖过程中出现。明确补充协议目前二手房交易中主要是使用相关部门发布的标准合同文本，但是在具体的交易案例中，可能涉及到一些特殊情况，因此有必要签署额外的补充协议，但是有很多消费者认为使用补充协议太麻烦，没有必要签订并且轻信对方的口头承诺，一旦出现违约现象，而又无据可依，只能自认倒霉，因此重视使用补充协议也是二手房交易过程中的戒律之一。
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