建设工程优先受偿权要如何行使(2)
三、建设工程施工合同中途解除时，承包商的建设工程优先受偿权的行使时间应从合同解除日起算。
案情简介
2007年6月21日，温商公司与中天公司签订了《工程承包补充协议》，约定中天公司承包温商公司的盛世嘉业国际商贸城A、B、C、D幢工程。2007年9月4日，双方签订盛世嘉业国际商贸城B幢和D幢的《建设工程施工合同》，2008年1月28日，双方签订盛世嘉业国际商贸城A幢《建设工程施工合同》。在合同履行过程中，因工程工期延误，双方同意一致解除合同。后温商因合同解除协议问题诉至法院。
法院判决
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。本案中案涉工程B幢和D幢约定竣工日期为2008年12月31日，A幢约定的竣工日期为2009年9月10日。
由于施工方都是中天公司，工期存在交叉，不宜简单的按照某一份合同约定的竣工日期确定优先权的起算日期。即建设工程竣工之日应是合同得到正常履行情形下才存在的日期。
本案工程并没有按照约定建设完毕，合同履行过程中双方当事人自愿解除。可以依照《解释》第十四条第三款“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”之规定，因此应当将合同解除之日作为优先权的起算日。故中天公司对涉案工程价款享有优先受偿权。
索倍支招
2011年最高人民法院召开了全国民事审判工作会议中形成的《全国民事审判工作会议纪要》中明确规定，如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。
该规定说明最高院对工程价款优先受偿权的起算时间的标准进行了调整，即以合同解除日作为工程价款优先受偿权起算日。因此在工程提前终止时，承包商申请建设工程优先受偿权的起始时间应以合同解除日为起始日，而非约定的竣工日期。
四、即使一个整体工程拆分成若干标段，每个标段合同均约定了工程竣工日期，如果合同履行过程中，这些合同的具体施工及工程款支付等并没有进行区分，而是作为一个整体工程来履行义务的，则以这个工程的最后竣工日期为承包人的优先受偿权的起算点。
案情简介
2007年，昆山国际商务中心工程共41幢建筑单体，为便于工程的施工与管理，昆山纯高公司将工程分为3个标段：A标段、B标段、B标段39-41#及人防工程，并分别于2007年5月、2007年9月、2007年11月与锦浩公司签订了各标段的施工合同。2009年9月，双方签订《补充协议书》，再次明确昆山纯高公司将该工程41幢建筑单体发包给锦浩公司。后因昆山纯高公司未能按约支付工程进度款及相关配套单位延误工期，致使施工不能正常进行，锦浩公司诉至法院。
法院判决
虽然锦浩公司与昆山纯高公司针对涉案工程分标段签订了三份合同，但是从本案的实际情况看，41幢建筑单体是作为一个整体工程来施工的。结合《施工意向书》和双方当事人签订的三份合同以及2009年9月双方签订的《补充协议书》的内容，从工程的立项、规划设计、组织施工、工期的变更以及工程款的支付情况看，双方当事人对于系争工程是作为一个整体工程来履行合同义务的。一审判决亦认定，41幢楼分别单独竣工验收，付款时未区分合同和楼幢。
在此情况下，视为涉案工程为一个整体工程，应以工程的最后竣工日期，作为认定锦浩公司的建设工程优先受偿权的起算点。涉案工程最后的竣工备案日期为2010年11月15日，锦浩公司于2011年3月提起诉讼，因此，锦浩公司在法定期限内主张了优先受偿权。
索倍支招
承包商在承接一个工程的若干标段时，应清注意并明确这些工程标段时独立施工还是作为一个整体工程进行施工。如果从施工过程及工程款支付等方式看双方将其视为一个整体履行义务的话，则承包商的建设工程优先受偿权行使自最后一个项目的竣工之日起算，如果这些标段是单独立项、规划、施工及工程款支付的，则承包商应分标段行使优先受偿权。切莫过了建设工程优先受偿权的行使期间6个月。
建设工程优先受偿权的讨论
1、留置权论。
有学者认为建设工程款优先受偿权的性质是种留置权，类似于承揽合同中的留置权的概念，是种不动产的留置权。这种观点被大部分学者否定。留置权之所以能得到优先权，首先是出于对付出对价一方的权利保护，但还有个重要的原因就是为了保护他物权的稳定性。
因此在留置权成立的条件中一个很重要的要件就是行使权利的一方要对提出留置权所指向的标的物存在着实际占有，如果他没有实际占有此标的物，那么他是没权利提出留置权的。显然提出建设工程款优先受偿权的一方是不太可能实际占有建设工程的。因此建设工程款优先受偿权并不能等同于不动产的留置权。
2、抵押权论。
有的学者认为建设工程款优先受偿权是种特殊的抵押权，一般的抵押权是由双方当事人之间合意而形成，建设工程款优先受偿权作为一种特殊的抵押权是基于《合同法》286条的相关规定而法定产成的，是一种法定的抵押权。反对的学者认为这种观点看似很好地解决了“留置权说”关于“占有”的缺陷，但此说法也不是完满的。
抵押权能得到优先受偿的一个重要原因是出于对公示公信的保护，如果抵押权没能登记公示，那么是没什么公信力可言的，也就不能对抗善意第三人，就更谈不上什么优先受偿了。而建设工程款优先受偿权无须登记程序即可取得优先权。因此，有学者认为建设工程款优先受偿权也不是法定的抵押权。
3、优先受偿权论。
有学者认为建设工程款优先受偿权是种特殊的、独立的优先受偿权利，根据《合同法》286条规定来看，它有这么三个特点。
一、承包人为标的物增值付出了对价，无须对建筑物存在实际占据(区别于留置权);
二、无须登记就取得优先权利(不同于抵押权);
三、这种权利效力是法定的，无须得到双方的合意。
建设工程优先受偿权的法律限制
权利主张在法律上的限制
1、提出权利主张时间上限制
根据最高人民法院2002年6月在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第四条中指出:建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。也就是说承包人一旦超过了上述六个月的期限就等于主动放弃了此项优先权。值得注意的是，《批复》中特别指出关于六个月的期限的限制规定至《批复》下发六个月后施行。这意味着，在2003年1月前竣工的工程项目承包人主张建设工程款优先受偿权没有特定的时间限制，在2003年1月后竣工的工程项目，自竣工日起六个月，承包人未向发包人主张建设工程款优先受偿权，则其不再享有优先受偿权。为确保自身权益，充分行使建设工程款优先受偿权，承包人在今后承接建设工程时，就主张建设工程优先受偿权的期限与发包人作出特别约定，以延长权利主张的期限。
2、受偿权范围上的限制
《批复》第三条指出:建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。也就是说《批复》对建设工程优先受偿权受偿的范围做了严格的限制。除了承包人工作人员报酬、材料款等在工程建设中实际支出的费用，其他的费用不能享受优先权。这里的其他费用包括发包人违约对承包人所造成的损失、违约金等。那么对于发包人违约所造成损失、违约金等基于发包人违约形成的债权，承包人可以通过一般的民事权利主张，以诉讼或非诉讼形式向发包人进行催讨，这种催讨可以和建设工程价款的优先受偿权的主张同期进行，二者并不矛盾，只是前者与后者相比缺少了特定的救济方式和保障。
在实践中很多发包人会向承包人承诺给予承包人提前竣工的奖金。那么提前竣工奖金能不能算在受偿权范围内?笔者认为应当在此范围内。首先，从建设工程款优先受偿权的立法本意来看，立法者给予此项优先权是因为施工方对于建筑物的增值作出了巨大贡献，那么如果施工方提早竣工的话，施工方必定支付更多的对价，对发包人作出了更大的贡献，那么就理应得到更多的保护;其次从《批复》的文字去理解，《批复》中指出的范围是"工作人员报酬、材料款等实际支出的费用"，可以看出《批复》主要是为了保护那些为建设工程作出实际贡献的工作人员的权利，而在实践中承包人很多是在得到发包人给予的"提前竣工奖金"后才去奖励工作人员，如果不认为"提前竣工奖金"是在此范围之内，那么等于变相地剥夺那些工作人员的奖金报酬。显然是不合理的。
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