法定解除权与约定解除权有什么区别(2)
法定解除合同情形
根据合同法的规定，合同解除的法定情形具体包括以下几种：
(一)、因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)、法律规定的其他情形。
二、 法条依据：
合同法第九十四条【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)、因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)、法律规定的其他情形。
满足法定解除合同的条件
⑴当事人一方迟延履行。
⑵当事人一方迟延履行的是主要债务。
⑶经另一方催告。
⑷迟延履行一方在催告后的合理期限内仍未履行。
⑸因违约致使不能实现合同。
⑹法律规定的其他情形。
租房合同中解除条件与约定解除权的不同
【案情】
甲公司与乙公司签订了一份《厂房租赁合同》，约定乙公司承租甲公司的一处厂房，租赁期限为十个月，从2013年3月1日起至2013年12月31日止。双方在合同中约定“如发生下列任何一种情况，甲方可终止本合同：1、甲方提前60天书面通知乙方……”。双方同时约定：“违约责任：1、乙方无正当理由逾期交纳租金的，每逾期一天，乙方按逾期金额的千分之三支付违约金;2、任何一方提前解除本合同的，违约方承担相当于两个月租金的违约金……”。在合同履行期内，甲公司于2013年6月8日向乙公司发出通知：“我司拟在2011年8月31日终止与贵司现行之厂房租赁合同。”甲公司在该通知中同时告知乙公司其是按照合同的约定做到了提前60天通知，并免收7月、8月两个月的租金。因乙公司在2013年8月31日前并未搬离租赁的厂房。甲公司遂于2013年9月8日再次以书面形式向乙公司发出通知，载明：“我司已于2013年6月8日书面通知终止与贵司现行之厂房租赁合同，至今我司未收到贵司的相关回复意见。现我司再次书面通知贵司，我司将于2013年9月30日作为最终终止现行厂房租赁合同之期限，并遵照厂房租赁合同相关条款免收两个月租金”。后乙公司迟至2014年1月才完全搬离租赁厂房。就租金及相关费用经协商未果后，甲公司向法院起诉要求乙公司支付自2013年7月至乙公司实际搬离厂房的实际使用费、水电费及延期支付利息。乙公司在答辩中则称甲公司提前解除合同构成违约，根据合同约定甲公司应当免除乙公司两个月租金作为该违约金，且甲公司提前解除合同给乙公司造成了高于两个月租金的损失，应当适当调高该违约金数额。
【分歧】
本案在审理过程中，就租赁合同中甲公司“提前60天通知即可解除合同”这一约定的法律性质以及甲公司据此提前解除合同的行为是否构成违约产生了一定争议。关于租赁合同中甲公司“提前60天通知即可解除合同”这一约定的法律性质：
第一种观点认为，该约定可看做是约定解除权条款。
第二种观点认为该条款是合同中所附的解除条件。
【评析】
小编同意第二种观点，该条款并非约定解除权，而是约定的合同解除条件。
根据合同法第九十三条第二款的规定，约定解除权是在当事人之间约定了一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该解除合同的条件是将来不确定发生的事实。由于在该事实发生后解除权人方才享有解除合同的权利，才有可能行使解除权，因此条件的成就与解除权的行使必然是次序有先后的两个独立事件。但是从本案租赁合同的该条款中显然无法分离出这两个阶段。并且，在约定解除权的情形下，当约定的解除条件成就时，合同可能因解除权人行使解除权而告解除，也可能因不行使解除权而继续履行。但是在本案中，当甲方提前60天书面通知乙方终止合同时，从通知载明的日期起始60日后合同必然宣告终止。故该项约定并非约定解除权的条款。
仔细考量该“提前60天通知即可解除合同”条款，可以发现“甲方提前60天书面通知乙方”包含两部分的事实，一是甲方书面通知乙方不再履行合同，要求终止合同。二是60天的期间经过。对于最终发生的合同效力在双方当事人之间终止的法律效果而言，此项约定是把将来可能发生的某个事实即终止合同的书面意思表示被甲方发出和60天的期间经过约定为合同效力终止的条件，而并非将甲方在某种情形下能够单方面解除合同约定为甲方的一项权利。根据合同法第四十五条的规定“当事人对合同的效力可以约定附条件……附解除条件的合同，自条件成就时失效。”当甲方向乙方发出载明解除合同意思表示的书面通知并且60日已然经过之时正是约定的解除条件成就之时，此时合同的效力终止。
关于甲公司提前解除合同的行为是否构成违约，第一种观点认为甲公司的行为构成违约。因为当事人双方签订的合同合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案中厂房租赁合同明确约定租赁期至2013年12月31日止。在此日期前甲公司均应提供符合合同约定的厂房供乙公司使用。但是甲公司向乙公司发出书面通知要求早于该期限终止合同，属于合同法第九十四条规定的“根本违约“的情形，即在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务。因此甲公司提前解除合同的行为构成违约。并且根据租赁合同的约定，须承担免除两个月租金的违约责任。第二种观点认为甲公司的行为不构成违约。由于合同明确约定甲公司可以提前60天书面通知解除合同，故甲公司提前解除合同的行为是在行使合同赋予的权利，不应当视为违约。那么甲公司所承担的免除两个月租金的责任自然也并非违约责任，而是被赋予解除合同的权利所承担的对等义务。
出租人的合同解除权
【问 题】：
在租房的过程中，当已经签订了租房合同，但是又出现某些情况的时候，出租人想解除出租合同时怎么办，又是在哪些情况下出租人可以提出解除合同呢?
【出租人解除权】：
【情况一】：
承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可请求解除合同并要求赔偿损失。
【法律依据】：
根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第7条：
“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”
【情况二】：
承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
【法律依据】：
根据《合同法》第219条：
“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”
【情况三】：
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
【法律依据】：
根据《合同法》第224条：
“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”
“ 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
【情况四】：
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
【法律依据】：
根据《合同法》第227条：
“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
【情况五】：
不定期租赁。双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
【法律依据】：
根据《合同法》第232条：
“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
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