债务转移行为怎样才合法有效(2)

　　【律师意见】

　　一、农村宅基地使用权的法律性质

　　我国《宪法》规定，宅基地属于集体所有。农村宅基地使用权是我国农村居民基于农村集体经济组织成员的特定身份关系，向所在村集体经济组织或村民委员会提出申请，由村民代表大会或村民大会讨论通过后，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准而一次性无偿取得的集体土地建设使用权。我国《物权法》将宅基地使用权纳入用益物权范畴。同时，该法第152条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。这是专门保障我国农村居民居有定所的社会福利，所以国家法律、法规对其主体有特别限定。《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。国务院早在2004年10月21日颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，加强宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。那么，农村宅基地使用权可否在农村居民之间自由转让呢?

　　根据《土地管理法》第62条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可以确认，农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，宅基地只能与其上的房屋一并转让，转让合同应当经有关政府机关或部门审批同意，转让宅基地使用权的村民不得再申请宅基地。该条款已成为目前司法实践中处理农村房屋买卖合同效力及农村宅基地使用权转让纠纷的基本依据。

　　本案中，二被告作为汉台区某村组农民向本村集体经济组织外的第三人转让其名下宅基地使用权而签订的合同，显属恶意串通，损害集体利益，违反《土地管理法》第62条之规定，依据我国《合同法》第52条之规定，应为无效合同。根据该法第56条规定，无效的合同自始没有法律约束力。且根据该法第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故在所建成的农村房屋相关审批手续及产权已在二被告名下，无效合同根本无法履行时，第三人与其协商作价回购房屋，是主张返还建房投资款请求权，二被告如拒不配合协商、返还，则构成不当得利，第三人有权请求其返还不当得利。同时，二被告出资回购该农村房屋，实现了维护集体利益及村集体经济组织对该宗集体土地的所有权，不存在《合同法》第52条所列合同无效情形，故该行为应予肯定。

　　二、本案债务转移行为是否有效

　　债务转移是指债务人将自己所承担的债务转移给他人承担的行为。《合同法》第84条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，原告与第三人有经济纠纷，第三人负有返还原告欠款本息80万元之义务。经三方协商，达成口头协议：第三人将出资建成的农村房屋作价80万元由二被告回购，第三人即享有对二被告80万元的债权。经原告同意，第三人将其80万元债务全部转移给二被告，被告方即于当日出具《欠条》两张，以确认转笔债务转移。虽然，二被告答辩及反诉称其在三方达成口头债务转移时存在受胁迫情形，应为无效协议，却未举证证明该情节，且此后有依约归还部分欠款行为及书面还款承诺，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果。二被告的辩解理由因无证据佐证，依法不能成立，故三方达成的口头债务转移协议合法有效。