如何处理房屋产权登记错误

　　房屋产权登记，是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。房屋是不动产，取得、变更房屋所有权是以房屋产权登记为标志的，这与动产不同。《城市房地产管理法》《土地管理法》以及《北京市房地产管理条例》等都对此有相关规定。下面由学习啦小编为你详细介绍房屋产权登记的相关法律知识。

　　如何处理房屋产权登记错误

　　【基本案情】

　　案涉房屋系上海市浦东新区的一处公有使用权房，该房屋承租人系张甲，张甲、张乙和张丙三人户口均在该房屋内。2011年11月，该房屋经依法征收，张甲作为承租人与房屋征收事务所签订《动迁安置协议》，张甲、张乙和张丙三人应获动迁补偿权益约260万元，三人选择产权调换方式购买动迁安置房，由于购房款合计280万，与动迁补偿权益之间的20万元差价，由张乙的妻子赵某使用其公积金款项予以支付。三套动迁安置房竣工交房后，由于张乙常年在境外工作，因此委托赵某办理动迁安置房的产权登记事宜。张乙所分得的一套房屋的产权登记在张乙和赵某名下，但房屋产权登记申请表上张乙的签名，系赵某代签。

　　经查，张甲、张乙、张丙系同胞兄弟，案涉房屋原系三人父亲张丁单位分配的公房，张丁于2005年故世后，房屋承租人变更为张甲，张乙、张丙的户口于2009年迁入案涉房屋。另查明，赵某系张乙妻子，两人于2011年10月登记结婚，后协议离婚，离婚协议中未涉及张乙所分得的动迁安置房的产权归属问题。

　　后因房屋产权问题，张乙与赵某发生纠纷，张甲、张乙和张丙三人遂作为原告将赵某作为被告诉至法院。

　　原告诉称：诉争房屋系原告父亲婚前承租的房屋，动迁时房屋内户口仅张甲、张乙和张丙三人，不包括被告赵某在内。房屋动迁发生于2011年11月，而张乙与赵某结婚登记在2011年10月，相隔不到一个月，该房屋动迁权益是“数砖头”，而不是“数人头”，与被告赵某无关。仅因该套房屋与动迁款之间存在20万元差价，因此向赵某借取公积金以支付该差价，但房屋产权登记系被告赵某擅自做主，并非原告真实意思表示。现请求判令：(1)确认张甲、张丙名下的两套房屋产权分别由张甲、张丙享有;(2)确认张乙与赵某名下的房屋产权由张乙享有，张乙向赵某偿还20万元借款及同期利息;(3)要求被告赵某协助办理该房屋产权过户登记。

　　被告赵某辩称：(1)被告赵某所获动迁安置房的产权登记为张乙与赵某共同共有，上述事实业经房屋行政管理部门确认，原告如有异议应提起行政诉讼起诉房管局，而非直接提起民事诉讼。(2)被告提供的20万元系夫妻共同出资行为，并非借款，现赵某名下房产属于其与张乙的夫妻共同财产，因此被告依法享有该套房屋的所有权，请求法院予以驳回原告诉讼请求。

　　【判决结果】

　　一、张甲、张丙名下的两套房屋产权分别由张甲、张丙享有;

　　二、张乙与赵某名下的房屋产权由张乙享有，张乙向赵某返还20万元;

　　三、被告赵某协助原告办理该房屋产权过户登记。

　　【律师分析】

　　本案争议焦点如下：

　　第一， 本案原告是否应当先提起行政诉讼，请求房管部门撤销房屋登记?

　　根据《中华人民共和国物权法》第33条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。由于民事“合意”是物权变动的基础行为，基础行为和登记行为是两个独立的行为，不动产所有权纠纷主要就是要解决登记所有权人与实际所有权人之间的利益冲突。本案属于民事诉讼中的物权确认纠纷，故无需先提起行政诉讼，原告可以直接提起民事诉讼。

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第一条规定：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。应当正确地认识到我国不动产登记性质的复合性。

　　一方面，不动产登记是不动产物权的公示方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预，解释为行政权力对不动产物权的授权或确认。另一方面，根据《不动产登记暂行条例》的规定，我国承担不动产登记的机构在性质上是国家行政机关，就其履行不动产登记的法定职责及所遵循的程序而言，不动产登记又具有行政行为的特点。

　　不动产登记的复合性导致由此引发的诉讼就应当根据诉讼标的而区分民事或行政诉讼程序。涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为(基础法律关系);涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，亦即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。

　　也就是说，当事人之间或第三人对被登记的不动产物权或原因行为等民事法律关系产生争议，此争议实质上存在于当事人之间，当事人与登记机构之间并无实质争议，故应当通过民事诉讼程序加以解决。因登记机构违反法律规定拒绝登记或登记程序不合法导致错误登记等违反法定程序，而在当事人与登记机构之间产生的纠纷，如果登记机构对应予登记的事项不予登记或对于错误的登记不予更正，当事人可以提起行政诉讼。

　　第二， 被告赵某对涉案房屋是否享有所有权?

　　原告所主张的房屋虽登记为张乙与赵某共同共有并取了房屋产权证，但房屋产权证只是确定房屋所有权的依据之一，不是唯一依据。根据本案讼争房屋的来源、出资等相关情况可以作出如下判断：

　　(1)该房屋系拆迁安置而来，原拆迁房屋为原告父亲单位分配所得，被告对房屋来源并无贡献;

　　(2)该房屋被依法征收补偿时，被告仅与原告张乙结婚一个月不到，仅以时间因素径行认定夫妻共同财产，难谓公平合理;

　　(3)该房屋产权虽然登记在张乙和被告赵某名下，但该登记行为系被告的单方行为，并非原告张乙的真实意思表示，事先并未得到张乙的同意，事后张乙亦未追认该签名的法律效力，因此赵某擅自签字的行为，对张乙不具有法律上的约束力。

　　(4)至于被告赵某出资20万公积金的行为性质，被告主张其为出资购房行为，但未能提供相应证据予以证明，应当承担相应的法律后果。

　　综上，该房屋应归张乙一人享有，而被告赵某的20万元款项构成不当得利，应予返还。

　　诚如最高人民法院民一庭负责人所言：从诉讼法角度而言，一方面，不动产登记簿属于公文书证，由于其对不动产物权归属的证明是通过法律上的权利推定这一方式完成的，故不动产登记簿上有关不动产物权记载事项，在确定不动产物权归属方面的证明力方面远高于其他证据的证明力。此消彼长，相应地，这也就加大了请求确权的一方当事人证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为真实权利人的难度。但另一方面，既然作为一种拟制事实，不动产登记簿登记表彰的权利状态并不总能必然反映真实不动产物权关系，那么就应允许当事人通过举证推翻不动产登记簿所表彰的物权状态。

　　在现实生活中，我们常常会有这种不全面的认识：仅凭房屋产权证(或者房屋产调)来判断房屋所有权的归属。但是房屋的登记难免百密一疏，可能存在与真实权利人不一致的情况。如果当事人确实有充分的证据证明房屋登记错误的，可以依法要求确权。这种确权主要通过两种途径来实现。第一、根据《物权法》第十九条的规定，向房屋登记机构申请变更登记。第二，根据《物权法》第三十三条，因物权的归属发生争议的，利害关系人可以通过诉讼方式，要求法院确认房屋产权的归属。

　　【法律链接】

　　《中华人民共和国物权法》

　　第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

　　第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(自2016年3月1日起施行)

　　第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

　　第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。