出租违章建筑的房屋租赁合同有效吗(3)
本案带给我们的提示
第一，商业性用房租赁合同签订时，要对房屋性质审慎审查。在写《租房时的那些法律事儿》时，笔者曾经提出签订房屋租赁合同时，首先就是要确认房屋是可以合法出租的。在商业性用房的租赁合同中当事人更要注意。
在租房居住的案件之中，一般不涉及装饰装修的问题，即使合同无效，最终的处理结果一般也只确认合同无效后，租客提前搬走，租金和占用费问题法院一般也是参照租户居住使用的时间确定，租客和房主在经济利益上不会收到太大的损失。
而在商业性用房的租赁中，租户在接收房屋后出于经营需要，一般都会进行相应的装饰装修。一旦合同无效，装饰装修及其他损失数额都比较大，而无论是租户还是房主都会因其过错对该损失产生责任，因此商业性用房租赁合同签订之前，出租人和承租人都要审慎对待，避免产生不必要的损失。
第二，房屋租赁合同无效，应及时主张权利、履行义务。以所举案例为例，承租人在2013年1月已接到某区城市管理监察大队催告书，得知涉案房屋系违章建筑，不能正常出租。承租人应及时与原告协商交还房屋及赔偿事宜，如果协商不成，应当及时起诉，保护自己的权利。但被告在得知房屋是违章建筑后，既未起诉，也未交还房屋，而是一直占用该房屋直至一年后才将房屋交还。
根据《房屋租赁合同解释》第5条，即使房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，如果没有特殊原因，即使租赁合同无效，也应本着公平的原则，谁受益、谁担责，谁占用房屋，谁承担房屋占用期间的费用。尽管承租人主张在此期间无法正常使用，但由于其长期占用房屋，也应参照租赁合同约定的标准向出租人支付占用房屋期间的合理占用费。
前述案例之中，尽管法院最终认定原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果应负有主要责任，并判令原告返还被告房屋租金、按照过错比例赔偿被告部分装修损失，但由于被告长期占用涉案房屋，产生较大数额的房屋占用费，即使法院最后按照房屋的实际情况参照租金标准酌情减少了占用费的数额，但最终被告仍要另行向原告支付较大数额的占用费。既不及时行使权利，又不及时履行义务，被告最终是得不偿失。
当然，对于出租人来讲也是一样的，如果承租人以合同无效为由要求交还房屋，而出租人拒不收回房屋，出租人则无权向承租人主张此期间的房屋的占用费，房屋空置产生的损失，由出租人自担。
第三，承租人对承租房屋进行装饰装修应留存合法有效证据。司法实践中，装饰装修的价值问题往往争议较大。而且承租人一般为了减少装修成本，多采取自行委托无相关资质的装修公司甚至个人进行装修，也不要求出具正规发票，纠纷进入诉讼后，很难提供合法有效的证据证明装饰装修所支出的费用数额。
如果承租人在交还房屋之前提起诉讼，法院一般可以通过专门的司法鉴定机构来确定装饰装修的价值，这种鉴定相对公平、效证据，则法院可能作出对其不利的裁决。
而且即使房屋租赁合同有效，如果合同履行过程中产生争议，导致合同无法正常履行完毕的，一般也要涉及到未履行期间装饰装修价值的确定问题。通过司法鉴定的方式确定装修损失所耗费的时间较长，房屋鉴定期间房屋空置的损失必然产生，也必然有一方来承担该损失。如果房屋被收回后无法鉴定，没有合法有效的证据，对主张装修损失的一方也会产生不利影响。
根据司法实践中的经验，笔者建议出租方与承租方在签订房屋租赁合同时，可以根据房屋租赁合同的年限、房屋的用途等对装饰装修最高价格做出限定，并根据使用年限来确定装饰装修的折旧程度来提前约定合同需要提前解除时违约方应承担的赔偿数额。承租人对房屋进行装修时，将相关的装修方案、装修价格报出租人审核，出租人审核确认后，将此作为处理双方租赁合同不能正常履行时计算装饰装修费用的依据，不仅可以避免司法鉴定期间房屋空置的损失，也可以避免对装修损失数额认定上出现较大误差，而影响当事人双方的合法权益。准确，不至于产生对承租人不利的情形。但如果房屋已经交回，无法鉴定，则根据谁主张谁举证的证据规则，承租人如果不能提交进行装饰装修所支付费用的有效证据，则法院可能作出对其不利的裁决。
而且即使房屋租赁合同有效，如果合同履行过程中产生争议，导致合同无法正常履行完毕的，一般也要涉及到未履行期间装饰装修价值的确定问题。通过司法鉴定的方式确定装修损失所耗费的时间较长，房屋鉴定期间房屋空置的损失必然产生，也必然有一方来承担该损失。如果房屋被收回后无法鉴定，没有合法有效的证据，对主张装修损失的一方也会产生不利影响。
根据司法实践中的经验，笔者建议出租方与承租方在签订房屋租赁合同时，可以根据房屋租赁合同的年限、房屋的用途等对装饰装修最高价格做出限定，并根据使用年限来确定装饰装修的折旧程度来提前约定合同需要提前解除时违约方应承担的赔偿数额。承租人对房屋进行装修时，将相关的装修方案、装修价格报出租人审核，出租人审核确认后，将此作为处理双方租赁合同不能正常履行时计算装饰装修费用的依据，不仅可以避免司法鉴定期间房屋空置的损失，也可以避免对装修损失数额认定上出现较大误差，而影响当事人双方的合法权益。[4]
注：
[1]也有观点提出，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同违反的只是《城乡规划法》中的管理性规定，而非禁止性规定，故不应认定为租赁合同无效。对于此观点，笔者认为，《城乡规划法》的规定虽然没有出现禁止、不得之类字眼，不能必然从中推理出合同必然无效的结论，但是这类自建房屋违反了城乡发展建设规划，本身也处于随时被拆除的危险状态，从《城乡规划法》的规定来看是应当拆除的(讨论的是无法取得规划许可证的情况)，并且若是认定合同有效将会侵害城乡整体规划的实施和发展，损害国家和社会公共利益，故而将其视为禁止性规定未尝不可。具体可参见王利明教授在《合同法新问题研究》中对管理型和效力性(禁止性)条款的解读。
[2]必须注意的是，即使在出租人事后取得了建设工程规划许可证或者获得了主管部门的批准，法院认定双方租赁合同有效。如果承租人因为涉案房屋没有规划、建设许可而导致无法正常办理营业执照或无法正常经营，导致承租人受到损失的，承租人向出租人主张赔偿损失或者减免租金，笔者认为法院应予以支持。
[3]当然合同无效还有其他情形，如当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的致合同无效的，因双方对合同无效均存在恶意.不存在一方过错致善意方受损的问题，故双方之间不成立缔约过失责任，法院应当结合《合同法》相关规定及案件的事实综合判断，做出相应的裁决。必要时还可以收缴合同双方获得的非法收益。可以参考2015年第3期的《最高人民法院公报》中《垃圾短信服务合同违法无效，相应所得应予收缴》的案例。
[4]有人认为此处如果装饰装修的价值证据不全时，受害的只能是承租人，故而在作为出租人时不愿意在租赁合同签订时固定证据，这种思路其实是不可取的。在租赁合同不能正常履行时，违约方是承租人，出租方自然无需承担装修损失。如果违约方是出租人，承租方的装饰装修损失自然应当由出租人负担。如果没有相应的证据，一般是通过以下三种途径解决：一是房屋未交还，可以依据司法鉴定的结论确定数额。鉴定期间的损失应由出租人负担，对出租人不利;二是房屋收回，无法鉴定时，依靠承租人举证证明数额。根据司法实践的经验，承租人举证时很可能存在事后补充证据甚至伪造证据的情况，如果法院在审理中能够查明，自然是好，如果无法查明，出租人必然要负担不必要的损失;三是房屋收回，无法鉴定，承租人无法提供充分的证据，这时如果有证据证明承租人确实进行了装修，笔者认为，法官可以依据租房的用途、装修公司的资质、租赁的期限等情况自由裁量，酌定相应的数额，这种情况下，风险就要自担了。在签订租赁合同时，双方都会向着正常履行的方向努力，而且不会在装修上故作文章，其可信度也比较高，如果在当时能够防患未然，无论对于减少双方当事人不必要的损失还是对于法院审理查明事实、公平裁决，都是有很大的益处的。
房屋租赁合同的最长期限
《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。
【提示】
①房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。
②房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。
什么是不定期房屋租赁合同? 不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。 不定期房屋租赁合同包括以下形式： (1)非书面形式不定期租赁合同：租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
什么是定期房屋租赁合同? 定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同。 定期房屋租赁合同包括以下形式：
(1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的;
(2)书面约定房屋租赁期限在6个月以上的。
房屋租赁合同应包括的条款
房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人，既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务。具体来说，房屋租赁合同应包括以下条款：
1、双方当事人的情况
合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。
2、住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等;住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。
3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
4、租赁期限
由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。
5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。
6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。
7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。
9、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离;如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。
10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。
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