二套房公积金贷款政策全国(2)

　　二套房公积金贷款利率

　　二套房贷款利率有称第二套房贷款利率是2011年1月起，国务院要求各金融机构对房屋贷款实行差别化信贷。

　　差别化信贷

　　对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

　　贷款利率

　　二套房贷款利率不低于贷款基准利率的1.1倍。

　　最新基准利率

　　根据二套房贷款政策，期限在五年以上的二套房商业贷款年利率为不低于7.205%

　　贷款利息计算的基本常识

　　一、利息计算的基本常识

　　(一)人民币业务的利率换算公式为(注：存贷通用)：

　　1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

　　2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

　　(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

　　1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：

　　利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

　　2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：

　　计息期为整年(月)的，计息公式为：

　　①利息=本金×年(月)数×年(月)利率

　　计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：

　　②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率

　　同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：

　　③利息=本金×实际天数×日利率

　　这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

　　(三)复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。

　　(四)罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。

　　(五)贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。

　　(六)计息方法的制定与备案

　　全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告知客户;区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户;农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案，并由农村信用社法人告知客户。

　　(七)参考依据：

　　1.《人民币利率管理规定》银发【1999】77号。

　　2.《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发【2003】251号。

　　3.《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》银发【2005】129号。

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