我国房地产市场现状分析的论文

　　中国房地产市场的市场化程度越来越高,买方市场逐渐形成,消费者需求日益多元化。并且市场经济环境也在不断完善。下面是学习啦小编给大家推荐的我国房地产市场现状分析的论文，希望大家喜欢!

　　我国房地产市场现状分析的论文篇一

　　《我国旅游房地产业市场发展现状分析》

　　[摘要] 旅游房地产是开发和经营过程与旅游密切相关，并以塑造景区或旅游接待作为其功能的房地产。本文旨在通过分析我国旅游房地产业市场的现状，找出存在的问题，以促进旅游房地产开发的健康发展。

　　[关键词] 旅游;房地产;发展

　　一、旅游房地产综述

　　1.旅游房地产的概念

　　旅游房地产是开发和经营过程(策划、规划、融资、营销、经营、管理等)与旅游密切相关，并以塑造景区或旅游接待(旅游餐饮，旅游住宿，旅游购物，旅游商务，旅游娱乐，旅游休闲等)作为其功能的房地产。旅游房地产是旅游与房地产两种行业在多个角度、多种形式的结合，是旅游业与房地产业都发展到成熟阶段时出现的一种地产业态。因此，旅游房地产有两种基本属性，即旅游和房地产。首先旅游房地产属于房地产范畴，是与住宅房地产、商业地产、工业地产、教育地产等等相并列的一种房地产业态;其次，旅游房地产又是紧密围绕旅游、为满足旅游业发展所带来的地产的需求而形成。

　　2.旅游房地产的分类

　　旅游房地产种类多样，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。随着旅游房地产的成熟与市场需求的不断变化，这些分类模式已呈现多样化发展特征，很多旅游房地产存在交叉空间，并不能单纯地归属哪类模式。

　　旅游房地产按照物业产品形式可划分为：产权酒店，分时度假，时权酒店，景区住宅，景观型房地产，养老型酒店，高尔夫、登山、滑雪运动度假村。

　　按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为：旅游景点房地产，旅游商务房地产，旅游度假房地产，旅游住宅房地产，旅游商业房地产。

　　二、我国旅游房地产业发展现状分析

　　1.城市化率上升，旅游房地产进入快速发展阶段

　　从世界旅游房地产的产生发展过程来看，旅游房地产的产生因素主要有两条线路：一条是以经济发展为线路，第二条是以房地产的发展为线路。

　　经济的发展促进城市化发展与房地产发展。城市化与经济相协调发展是保持经济持续增长的重要因素。同时，房地产行业作为城市化发展过程中的核心产业，与城市化进程相符相成，并直接接受经济发展水平的影响。

　　当一个城市的城市化水平达到70%时，城市居住的房地产价值达到顶峰，城市人口逐渐向城郊转移，郊区化逐步成为城市发展主流。随着经济发展水平的增长和城市化进程加快，人们对休闲生活的要求日益提高和多样化。旅游的支出在经济消费中的比重不断上升，旅游房地产业也随之出现并不断创新和快速发展。

　　由于中国的国情和社会发展背景的不同，中国旅游房地产的发展过程与国外旅游房地产的发展过程并不完全相同，自始至终它的发展与三个基本因素密切相关。即中国经济水平的发展、中国房地产开发的转型及中国旅游业的发展。

　　图2 中国旅游房地产产生过程示意图

　　经济的发展及人民生活水平的提高直接导致了旅游业的发展与兴旺，一部分人开始进入休闲经济时代。伴随着经济发展水平的提高，旅游人口、人均GDP、第三产业的发展比重、旅游消费性支出、服务能力、城市功能、服务水平等旅游房地产的相关因素也将得到同步提升。当富裕起来的人们有能力讲究居住品质的时候，当工作方式发生变化，人们有了更多闲暇时间的时候，旅游房地产也就应势而发展起来。

　　目前，我国一部分大型城市的城市化率已经超过了70%，已经进入城市发展的后期阶段，根据世界旅游房地产发展的规律，这个阶段郊区化成为发展主流，都市区化和城市群成为发展的方向，而旅游房地产业也成为重要的发展业态，有着巨大的发展潜力。

　　2.我国旅游房地产行业发展空间巨大

　　我国不断完善的休假制度为旅游房地产创造了巨大的需求。从2008年起一年117天的休假制度不仅为休闲度假提供了充分的时间，而且由此引发的“假日经济”也正在逐步造就强大的消费群体和旅游消费市场，为旅游房地产的发展提供了强有力的市场支持。

　　目前第二套住宅的概念正在中国兴起。著名经济学家厉以宁教授提倡发展第二套住宅，他认为，第二套住宅的乘数效应有助于国民经济的持续增长。第二套住宅概念主要是指在旅游地区，休闲、度假者拥有可供旅游度假期间居住的全部或部分旅游物业产权，它与第一居所的需求不会产生冲突。随着第二套住宅概念的兴起，人们日益注重休闲、度假，旅游房地产可供开发的空间也在加大。

　　3.新型旅游房地产市场运营初露端倪

　　目前，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和我国港台地区颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目投放全国，并取得了较大的市场反应。随着住宅市场的进一步细分，这一有着广阔发展空间和市场潜力的新兴物业形式已引起不少投资商和业内人士的关注。

　　三、各类旅游房地产项目的现状及发展趋势

　　1.我国产权式酒店发展不规范，但具有良好前景

　　产权式酒店从2001年起开始传遍全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均出现各种形式的产权酒店，经过一段时期的发展，在国内以海南为代表的产权式酒店便遭遇败绩。究其原因有三：一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出以回笼资金，目的不在于发展旅游业;二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成;三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。这反映出我国产权式酒店在开始没有找到一个适合当时市场环境的发展模式。

　　目前国内产权式酒店业的市场环境已经好转，尚待提高：其一，市场消费潜力开始释放，这来源于近几年对外开放和国内经济发展的结果，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念;其二，市场氛围已经形成，一方面旅游度假区随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，另一方面分时度假概念逐步被人们接受;其三，国内产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度、法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程度上取决于制度、法规和秩序的完善，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此。

　　同时，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富，国际分时度假公司走进中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界和消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟，仍然具有良好的发展前景。

　　综合上面的分析，我国产权式酒店目前的发展尚不规范，市场尚不成熟，但是拥有良好的发展前景。

　　2.我国旅游度假村发展迅速

　　国际旅游度假村的发展至今已有数百年的历史，然而，度假村业的大规模发展出现在上世纪后半期。据统计，1983年，法国度假旅游者就已占全国总人口的58%;1985年联邦德国的这一比例为57.1%;而英国的这一比例则高达70%多;1985年英国出国度假旅游者达1490万，占出国旅行总人数的98.3%，特别是在七、八月份，每年约有四分之三的人去地中海沿岸海滩胜地度假;美国的度假旅游也很盛行，1984年美国有2718万出国旅游者，其中度假旅游者约占59%。

　　在中国，真真正正的旅游业的发展，是改革开放以后近20年的事情，而度假村业的兴起和发展是旅游业发展到一定阶段的必然产物。我国旅游度假村虽然起步晚，但发展迅速，到目前为止，已有大大小小2000多家旅游度假村。这些度假村形式各种各样，有风景度假村、温泉度假村、高尔夫度假村、滑雪渡假村、民俗度假村等等。而且，随着我国各地景区开发进程不断加快，度假村个数仍有较大的增长空间，度假村的形式也越来越具有文化特色。

　　3.旅游商业地产大有可为

　　旅游与商业密不可分，互相促进。旅游商业地产是旅游、商业和房地产三个行业相互融合的产物。随着旅游业、商业、房地产业的大发展，我国旅游商业地产业初露端倪。旅游商业地产业增长迅速，其主要形式是主题商业街。

　　随着人们生活品质的日益提高，个性化消费成为时尚，“大而全”、千人一面的经营模式对消费者而言，已经不具备吸引力，主题商业应运而生。“主题商业街”就是整体上塑造一个鲜明的商业主题，呈现一种既闭合又开放的统一格局。在商铺的经营上，从餐饮、娱乐到休闲、购物，从展览、展示到阅读、欣赏，无不引入同一文化主题为标准，以量身定做的经营理念总体规划、整体经营、专业管理、集合推广，整合和集中街区与特色街店，保障总体品质，充分发挥各式商业业态的力量。

　　从本质上来看，主题式专业市场与传统百货商场最大的不同，就在于它以专业经营为特色，小到儿童用品、女士服装，大到家具、汽车等，只突出一个主题，在这个主题下，商品价格、款式具备一定的梯度，可以满足不同消费者对同类商品不同层次的需求。

　　4.旅游住宅是住宅业发展的新模式

　　旅游住宅是旅游业和传统住宅相结合的产物，是传统住宅业发展的全新模式。通过依托景区或者旅游资源，开发住宅产业，提升住宅的品质与功能，是住宅开发方面全新的突破和亮点，也是广大消费者提升居住条件、享受个性生活、满足置业与投资的新的需求。

　　国内的旅游住宅业主要类型有别墅、高档公寓、景区住宅、园林小区。其中别墅市场经过十多年的发展走过了“从无到有、从有到优、从优到全、从全到纯、从纯到特”的演进过程，已经得到广大消费者的认可。而高档公寓、景区住宅、园林小区等形式刚刚兴起，有待市场的检验。

　　四、促进我国旅游房地产发展的建议

　　1.合理选址

　　旅游地产的发展，必定要以区域发展为背景。项目选址时需要考虑的因素有：合适的区位门槛、良好的地形地貌、自然生态条件好、海拔高度适宜等等，同时，要选择合理的土地获取方式，争取低地价。

　　2.准确定位

　　旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发项目中去，培植独特的优势。

　　3.精心设计

　　旅游房地产开发项目应努力在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫。是否体现“以人为本”是衡量项目质量的标志;功能完善、设施齐全、规模适当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服是每个项目都应运用和体现的设计原则，尤其是对普通百姓和弱势人群的方便与关爱，诸如扶手高度、地面防滑等具体的细节都应该在设计中体现出来。

　　4.开拓融资渠道

　　房地产业资金密集性强、建设周期长、资金供应的稳定往往关乎项目的成败。现代金融体系的发展使得企业的融资工具进一步多样化，而不同融资工具的成本和效率又各不相同，对企业的影响各有千秋。因此，企业需要对各种融资渠道进行审慎的研究和选择。

　　5.先做旅游，后做房产

　　综合型的旅游房地产项目一般来说原则上是：先做旅游，后做房地产。

　　首期的项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值提升(旅游项目的建设和经营要不求盈利，只求精品)，并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。

　　但由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。因此，也要适当包括一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。

　　参考文献:

　　[1]丁名申钱平雷:旅游房地产学[M].复旦大学出版社,2004.6

　　[2]胡浩汪宇明:中国旅游目的地房地产开发模式研究[J].桂林旅游高等专科学报，2004(4)

　　[3]卢求:旅游地产大盘开发之方式[J].城市开发,2005(01)

　　[4]刘会燕:我国旅游房地产开发模式及制约因素分析[J].商业经济, 2005(12)

　　[5]徐翠蓉:关于旅游房地产问题的探讨[J].商业经济,2004(11)

　　我国房地产市场现状分析的论文篇二

　　《我国房地产市场竞争现状分析》

　　摘要：阐述了我国房地产业竞争概况，分别从中国房地产企业的价格竞争、品牌竞争、广告竞争和土地所有权的竞争，对我国现阶段的房地产市场竞争现状进行了分析。

　　关键词：房地产市场;垄断定价;品牌竞争

　　房地产业在中国是一个高速发展的行业，特别是经过近十多年的发展，中国房地产业已经成为国民经济的基础性产业和支柱性产业。然而，总的来说，我国的房地产市场是个发育不全的市场，房地产市场化程度低，市场供给需求结构不相匹配;房地产价格明显已经超过了普通城市居民的承受能力。那么，房地产市场企业间进行的是一种怎样的竞争，因此。对我国房地产市场竞争方式和状况进行了重新思考很有意义。

　　一，我国房地产业竞争概况

　　现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就温州最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长;房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。另外，目前很多跨国公司大举进军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。就温州房地产业发展中还存在一些难题，可以窥见全国目前房地产业的诸多问题亟待解决。

　　二、我国房地产市场竞争现状分析

　　1，中国房地产企业的价格竞争

　　目前，我国的房地产价格明显已经超过了普通城市居民的承受能力，主要原因是由以下几方面：房地产企业的垄断定价、房地产企业的价格歧视、房地产企业的价格串谋。价格竞争的特殊表现形式。因为它们都是企业在价格竞争过程中采取的“特殊”的价格竞争策略。

　　1)房地产企业的垄断定价。中国房地产企业所处的环境是区域性寡头垄断的市场结构环境，这种环境下的市场竞争是位置相邻的少数几家企业之间的竞争。垄断的积极性为主要表现在：垄断可以实现规模经济。

　　2)房地产企业的价格歧视。通常来说，我们把价格歧视定义为对购买基本上是同一种商品的不同顾客收取不同的价格。价格歧视的具体做法有很多，主要包括与房地产产品质量、空间格局、销售时间、销售方式以及消费者收入情况相关的几个方面的价格歧视。

　　3)房地产企业的价格串谋。价格串谋可以弱化竞争。提高寡头企业的市场垄断力量和盈利能力。尽管企业的串谋行为及其均衡存在极大的不稳定性，但是由于中国房地产市场具有独特的市场结构特征，房地产企业之间的价格串谋不仅可能，而且具有相当的稳定性和普遍性。促使房地产企业实行价格串谋的因素主要包括市场结构因素、企业的成本因素、多市场竞争因素等等。

　　2，房地产品牌竞争

　　房地产的品牌创立可以减少房产交易中由于信息不充分而带来的不利影响。某种特定的房产品牌一旦形成，就向购房者传达了一种代表特定的房屋质量与管理服务水准的信息，降低了事前(买卖行为发生前)的信息不对称。

　　行业发展规律决定。当房地产行业发展到一定水平时，行业的竞争也越来越激烈，消费者也趋向成熟，在房地产市场已日益走向买方市场的今天，品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要。其次，外资进入我国房地产市场。中国人世后。欧美大型房地产商也将进驻中国市场，而香港和台湾的投资大大增加。或是参与开发或是直接投资等等，这些都显示了国内企业建立自己的品牌的重要性。

　　3，广告竞争

　　目前，我国的房地产开发商在处理现实经济中的信息不对称现象是很常见的，而广告就是其中的一种重要解决手段。广告是企业的一种战略性投资，也是企业的一种竞争战略。广告作为一种竞争战略，是指企业将广告支出作为一种与价格、产出等相同的决策变量，在市场竞争中加以运用，使广告投入产生有利于自己的竞争优势。由于房地产企业之间在广告支出上的竞争行为，广告费用有不断加大的趋势，最终导致各个企业的广告费用超出了它们愿意支付的水平。

　　4，土地所有权竞争

　　由于土地资源的稀缺性，在供不应求的情况下，土地所有者就会形成垄断，总量控制能够在一定程度上提高土地的利用效率，但是随着城市化进程的加快和房地产业的发展，对土地资源特别是城市土地的需求飞速增长，总量控制已经无法有效调控城市土地的使用效率，必须对其结构加以控制，特别是针对高档商品住房和写字楼空置率上升，进行结构调整。第一，对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场，实行土地出让，并以土地拍卖、公开投标方式取代协议方式。第二，通过立法，明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限，根据不同用途和现有财产状况把使用期限确定在20～30年以内。第三，逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金，使之与批租土地的年地租成本相当。第四，放宽划拨土地使用权进人市场的条件。

　　三、结语

　　总之，我国的房地产业正面临着巨大的发展潜力，在中国房地产业在发展过程中，特别是去年的金融危机，出现了一些不和谐的因素和一定的泡沫，对此，相关部门必须对房地产市场进行政府规制，规范房地产企业之间的竞争行为。增强房地产市场的可竞争性，促进房地产市场价格机制的充分形成和有效发挥。使我国的房地产业保持健康快速的发展。