房地产成本管理论文(2)
房地产成本管理论文篇二
浅谈房地产成本管理
摘要：长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分关注成本管理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。
关键词：房地产，成本管理，工程成本，改进方法
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
随着社会经济的发展，我国房地产行业各种制度逐渐完善，房地产行业之间的竞争力也在制度规范化过程中增强。成本管理是决定房地产企业综合竞争力的重要指标，各个房地产企业只有把成本管理放在中心位置，才能增强企业的综合竞争力。当前，房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理薄弱化、成本行为软化的“三化”现象，致使成本失控日益严重，成本水平居高不下，严重制约着房地产企业效益的提高，影响企业的发展。
房地产公司成本控制基本上可分为土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务费用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比较比重较大，合计可达70%-80%，土地成本因政府控制价格使得压缩空间较小。因此，工程成本控制毫无疑问是房地产企业成本控制的关键之一，而且是动态博弈的控制。本文对于房地产企业如何控制成本相关问题进行分析，仅从工程成本方面进行探讨。
一、房地产开发企业的成本管理职责 ：
1、根据单位业务发展规划、市场情况，确定项目开发计划，提出立项建议和开发设想，履行立项审批程序。
2、进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目目标成本(含各分项费用明细)，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。
3、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围之内。
4、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。
5、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料，坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。
6、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。
7、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训等。
二、工程成本管理普遍存在的问题：从总体上说，目前我国造价管理模式是工程建设全过程的管理，但在实际操作中又存在着一些问题。主要有以下几点：
1、我国现阶段的工程造价管理以办理工程结算价为目的，只注重在施工过程中的造价控制，忽视工程开工前投资决策阶段对造价的控制。
2、工程造价管理以被动的按照设计图纸编制概预算和计算工程造价为主，忽视了在设计阶段用工程造价管理影响设计，优化设计有效的控制造价。
3、工程造价管理的各阶段相互脱节。投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价，这六个阶段的造价分别由建设单位及其主管单位、设计单位、施工企业各自管理，没有建立前者控制后者，后者影响前者的有效的工程造价管理体系。
4、我国目前的工程造价管理资料收集整理制度不完善。
5、 在市场经济中，由于市场机制的作用和多方面的影响，工程造价的运动变化更快、更复杂。
6、成本管理意识上的误区，没有真正实现“全员、全过程、全要素”和全方位的360度成本管理。
7、成本管理方式比较落后，忽视成本目标，强调经验数据造成决策不当。
8、目前的房地产公司难以在短时间内借助于工程量清单和消耗量定额，编制适合本公司的企业定额充分的指导、监督和评价。
三、成本管理的改进方法：
正确工程项目成本的发生涉及到项目的整个施工周期，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保质期结束。在整个过程中分阶段进行目标成本、实际成本的实际对比，对各阶段目标成本完成情况进行差异分析，提出改进建议，使实际成本接近或控制在目标成本之下。1.控制采购成本利用科学的决策分析方法，合理决定经济订货量或经济批量、决定采购项目、选择供应单位、决定采购时间;进一步推进集中采购制，建立原材料、辅料、低值易耗品、办公用品、对外服务的统一采购平台，实现价格、供应商等资源共享;推进直供制，逐步取消中间供应商;建立采购责任制，强化采购人员、审价人员的责任意识;整顿辅料、零星物资采购价格，采购价格要在前一次采购销售价格的基础上逐步下降;探索建立采购奖罚制度，奖罚要与领导、个人挂钩;加强技术攻关力量，降低采购成本。2.编制目标责任成本和目标责任预算。工程中标后开工之前，造价编制与管理人员应指导项目部确定工程的目标责任成本，项目部应根据目标责任成本编制控制计划。根据本工程的合同承诺、工程所处环境、人材机的配备及市场趋势分别控制定出材料费、机械费、人工费及数量比较大的材料单价控制表，并制定出各分部分项工程的责任预算。项目部以各分部分项工程的实物量为基础，按照部门、施工队和班组的分工进行分解，形成各部门、施工队和班组的责任成本，为以后的成本控制作好准备。项目经理对各工长签订以考核工期、质量、安全、成本为主要指标的分项工程承包合同，各工长将承包指标以施工任务书形式落实到施工队组，各施工队组以定额为依据，对施工小组逐日下达施工任务。3.最高决策层从思想层面上充分认知决策成本，决策的成本，直接影响着执行的成本。在条件允许的情况下，适当增加决策成本、增大决策过程多环节的投入，谨慎决策，将各方面的可能问题与困难纳入利弊得失的分析，同时自觉运用管理科学中一切科学的决策方法，可以更加科学合理地决策。4.加强质量管理，控制质量成本。质量成本是指项目为保证和提高产品质量而支出的一切费用，以及未达到质量标准而产生一切损失费用之和。质量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程质量越高，故障成本就越低。5.坚持现场管理标准化，堵塞浪费漏洞。现场平面布置管理和现场安全生产管理，稍有不慎，就会造成浪费和损失。6.正确处理安全、质量、进度、成本的关系，四者是相辅相成的。战略成本管理主要是按照企业的全局发展为对象，按照企业的总体发展战略制定财务成本管理目标。成本信息是财务成本管理的重要内容，主要把成本纳入企业财务成本管理整体框架中，才能形成财务成本管理要素的全面性。房地产企业只有从成本结构出发，对企业成本进行全面的控制、改善、了解，才能形成长久的竞争力量。才能从根本上把企业的外部环境和内部结构结合起来，房地产企业的价值链才能贯穿企业财务成本管理的全过程。房地产企业战略、财务成本管理策略的制定，必须从企业的竞争环境出发，通过对竞争对手的价值链进行整合分析，才能形成必要的财务成本管理信息，为制定合理的战略方针奠定重要的基础。房地产企业财务成本管理是一项系统的工程，只有从根本上完善房地产企业财务成本管理策略和体系，才能合理控制企业项目实施成本，为企业提高经济效益创造良好的条件 参考文献：
[1] 黄芙萍. 城市住宅型房地产项目财务成本构成及控制分析——以福州市为例[J]. 广西财经学院学报, 2009,04.
[2] 张文保、韩晓斌. 房地产业中的成本核算与降低成本的方法[J] 山西建筑, 2009,28.
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