房地产投资与分析范文论文(2)
房地产投资论文范文篇3
浅谈国内房地产投资效应
摘要：近年来,随着经济的发展,人民生活水平的提高,对住房的需求不断加大,房地产业开始迅速升温,房地产投资的带动作用开始显现。许多学者通过大量方法对房地产投资的带动效用作了深刻研究,本文从房地产投资带来的正效应和负效应两个方面对房地产投资效应进行综述。
关键词:房地产;投资;综述
1998年以后,国家停止了住房实物分配,开始了货币分房的时代,并把住房逐步推向市场。随着我国城市化进程的加快,房地产业也开始迅速升温,2003年国家把房地产业作为拉动经济的支柱产业,成为推动我国经济增长的重要力量。房地产投资经济的带动效应研究引起国内学者的重视,通过不同方法、不同角度对房地产投资效用进行研究,并取得了相应的成果。
一、房地产投资正外部性研究
我国房地产业起步比较晚,对房地产投资带动效应研究开始于20世纪末,仅仅依靠简单的数字比较关系和回归分析来分析房地产投资对国民经济的影响。随着一些新的研究方法被引入,国内对房地产投资的研究也更为深入,特别是将计量经济学的方法应用到房地产投资的研究当中,取得了很大的成果。
起初对于房地产投资对经济的拉动作用的分析,只局限于对房地产投资的定性分析,王骐骥(2000)、蒙天森(1999)等认为加大房地产业投资有利于经济的发展。还有一些学者通过回归分析来研究房地产投资的带动效应。谷涛(2000)、施建刚等(2000)对我国房地产投资与GDP的关系进行分析,分析表明房地产投资对刺激经济发展有一定的作用。由于回归分析是建立在数据平稳的基础上进行分析的,当遇到时间序列是不平稳的时候就显示其缺陷性。一些学者开始把先进的计量经济学研究方法融入房地产投资的研究当中。沈悦、刘洪玉(2004)、刘红(2006)、黄忠华等(2008)等通过误差修正模型、VAR模型等计量经济学理论来分析房地产投资带动效应。
投入产出理论是研究经济体系(国民经济、地区经济、部门经济、公司或企业经济单位)中各个部分之间投入与产出的相互依存、相互制约关系的数量分析方法。通过投入产出模型来分析房地产业对其他产业间的关联效应,由关联效应的强弱来分析房地产业在国民经济中的地位,最终又会作用于经济增长的效率。顾云昌(1998)、李启明(2002)等通过国民经济统计数据的粗算得到对其他产业带动的诱发系数。随着研究方法的不断改进,通过投入产出表计算房地产业对其他产业带动效应更为准确。刘水杏(2003)、王国军、刘水杏(2004)、闫永涛等(2007)、程杰、彭灿(2010)等学者对我国房地产业对其他产业的带动效应进行了分析。
(一)房地产投资驱动效应区域差异分析。
大量研究表明,房地产对经济具有明显的拉动作用,,但是不同区域的房地产业对经济的拉动效果却显示出区域差异的特点。王国军、刘水杏(2004)利用1997年投入产出表的数据,对国际和国内房地产业对相关产业的带动效应进行比较,分析表明我国房地产投资总的拉动效应与美、日、英、澳基本一致,但也显示出后向拉动的效果比前向拉动的效果更为明显。这一方面反映了我国房地产业对其他产业的带动作用较大;另一方面也反映了我国房地产业效率不高,中间投入多,最终导致产业本身发展水平低下。闫永涛等(2007)利用2002年投入产出表的数据分析得出中国房地产业对经济的拉动系数高于美国和日本同期拉动系数,同日本、美国一样,在所有产业中房地产业对其他产业的拉动效果并不明显,处在所有行业的最后几位。
但同时他也提出中国房地产开发尚处在初级阶段,房地产业还有很大发展潜力,当把房地产开发建设考虑进来,其带动效果就很明显,不能狭隘地仅仅从经济核算体系中的数据去体现房地产业的带动作用。黄忠华等(2008)对1997～2006年全国31个省市、直辖市的面板数据进行分析,分析表明,房地产投资在不同地区对经济增长的贡献率也显示出其差异性,东部地区房地产投资对经济增长贡献最大,中部次之,西部最小。从长期和短期影响看,地区经济越发达,房地产投资对经济的贡献率可能性也就越大。
(二)房地产投资与经济增长因果关系研究。
房地产投资与经济增长之间的因果关系存在三种关系:GDP对房地产开发投资存在单向显著Granger因果关系,房地产投资对GDP存在单向显著Granger因果关系,以及GDP与房地产投资互为Granger因果关系。沈悦、刘洪玉(2004)对1986～2002年房地产投资和经济增长的时间序列数据进行分析,分析表明GDP对房地产开发投资存在单向显著Granger因果关系,两者之间由单向因果关系变为双向因果关系,但长期内,两者不具有因果关系。
岳朝龙、孙翠平(2006)在短期内房地产投资是GDP单向Granger因果关系,当置信水平的提高,两者之间由单向因果关系变为双向因果关系,但长期内,两者不具有因果关系。陆菊春等(2008)分析1986～2006年的数据,得出东部地区的房地产投资与区域经济发展存在双向因果关系,而中、西部地区的房地产投资与区域经济增长存在单向的因果关系。皮舜、武康平(2004)通过基于利用面板数据的Granger因果检验模型,发现1994～2002年间我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系。刘桂文等(2010)通过分析1997～2007年数据同样得出两者存在双向格兰杰因果关系。
二、房地产投资负外部性研究
目前,房地产业成为推动经济增长的重要力量,在发挥其正外部效应的同时,也要足够重视其潜在的负效应。各学者主要是从以下几个方面进行论述的:
(一)泡沫问题。
当房地产投资过度膨胀,由于流动性过剩问题和投机行为,大量资金流入房地产市场,会使房价大幅上涨,严重超出人们购买力时候,就会出现房地产泡沫,泡沫一旦破裂会使经济受到重创。谢经荣(2002)、胡瑾卿等(2004)构建房地产泡沫指标体系和泡沫测度方法。周京奎、曹振良(2004)通过建立房地产投机度检验模型对中国房地产市场泡沫进行测度,认为中国房地产市场不存在泡沫问题。
(二)城镇住房供给问题。
陈平等(2006)、高琳(2006)分析房地产市场供给结构严重不平衡,非住宅投资明显高于商品房建设,对中小户型建设不足,经济适应房的建设标准和购买对象不能很好的监管。赵朋(2006)在城市化过程中,由于我国房地产市场不完善与要素市场化不完善,盲目投资和市场炒作使得低收入群体的居住成本以及农民市民化转变的成本将提高,这将在一定程度上抑制了农民进城,或者是农村劳动力进得来却留不住,没有从根本上提高城市化水平。
(三)资源环境问题。
陈平等(2006)认为全国土地和银行信贷资源浪费严重、房屋空置率居高不下。全国的商品房空置率有增无减。房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出并有扩大的趋势。丰艳萍(2009)住房建设科技含量低,住房建设能源消耗过大,与同气候条件下国家相比,单位居住面积是其他国家能耗的1～2倍,资源浪费严重。顾海波(2003)、吴婕(2006)在房地产开发期间产生的噪声污染、建筑垃圾、交通路线的暂时堵塞和改变给附近居民带来了不便,降低了家庭的效用水平,但这种损害并没有在房地产商的利润函数中予以考虑,是典型的外部不经济。
主要参考文献:
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房地产投资论文范文篇4
浅谈我国房地产投资决策
1产投资决策过程中估价技术的运用
一是对待开发地块进行市场分析，通过建筑设计规划制定不同的方案，得到不同的建筑技术经济指标;二是通过对不同的建筑技术经济指标的各类物业进行房地产市场调查，预估未来可能的销售价格;三是根据建筑施工成本的当前参考价、未来价格趋势对工程成本做出预测;四是通过房地产开发环节的工程成本支付、销售回笼等资金流出、流入计算资金缺口，参照各种不同的融资手段，计算融资缺口和利息;五是根据我国房地产开发环节和销售环节的税费计算房地产各项税和管理费等;六是计算经济评价指标，并对不同方案的经济评价指标进行抉择;七是选择一个最好的经济评价指标，然后决定以何价格投资该房地产项目。
2项目情况及投资定位分析
2.1项目概况
SQ项目位于杭州市城东新城天城单元，距武林广场约5公里，东邻备塘河，南面为艮山东路，西面及北面均为规划道路。土地面积为21374平方米，容积率为2.8，计容建筑面积为59847平方米。
2.2SQ项目定位分析
根据我国当前房地产市场特征以及近阶段房地产市场需求特征分析，可以预见未来我国住宅主要以首次置业及首次改善型为主，去豪宅化成为一种趋势。各房企投资要把项目定位为刚性购房需求者，包括首次置业及部分第二次改善型需求。SQ项目周边有多个可比在售楼盘，包括新中宇维萨、金色黎明及曙光之城等。通过市场比较法预测未来SQ项目销售起价为23000元/平方米。根据类比项目，新中宇维萨年均去化500套，销售面积5万平方米;金色黎明年均去化1300套，年均销售面积为13万平方米;曙光之城年均去化1000套，销售面积约为10万平方米。综合这三个类比项目，预计SQ项目年均去化面积为4万-6万平方米。
2.3SQ项目投资测算及开发周期安排
根据近年来杭州房地产开发的实际情况，结合我国房地产项目建设中成本的基本估算方法，将本项目中的各项成本费用归纳为七大类：土地成本、前期费用、建安工程成本、营销费用、管理费用、资本化利息及房地产各项税。通过投资测算，土地成本为85730万元、工程成本为29538万元、营销费用为3712万元、管理费为3712万元、资本化利息及财务费用为7750万元、房地产各项税为11284万元。由于项目体量一般，市场去化需要1-2年时间，因此考虑项目按照1期开工建设。根据项目“以销定产”原则，综合施工周期以及土地证获取时间、设计时间节点等综合考虑，2013年11月取得土地证，2014年1月开工建设，2014年8月预计可以具备销售条件，2014年12月主体封顶并于2015年12月实现交付。
3基于估价技术的SQ项目经济评价
3.1项目销售价格及去化速度定位
根据SQ项目地理位置，综合选择新中宇维萨、金色黎明以及曙光之城作为类比案例：新中宇维萨2012年9月首次开盘以来，总共推盘8万平方米，目前共销售3.7万平方米，成交均价20352元/平方米，总体去化率50%。年均去化5万平方米左右。2013年，在售房源户型面积为89平方米、138平方米、156平方米，均价在21000元/平方米。金色黎明自2012年4月开盘以来，合计推出2052套房源，1年来共销售1773套房源，约20万平方米，2013年价格为18000元/平方米。曙光之城自2012年3月开盘以来，合计推出1041套房源，半年来共销售976套房源，销售近9成房源。
以高层住宅套均100平方米计算，半年销售10万平方米住宅，2013年销售均价在22000元/平方米。当前SQ项目价格为21500元/平方米，通过估价技术中的趋势法对SQ项目未来价格进行预测，预计SQ项目2014年价格为23000元/平方米，2015年价格为24000元/平方米。在去化速度上，通过比较法，可以判断SQ项目未来年均去化面积大概在6万平方米，预计2014年下半年销售约3万平方米，2015年将剩余房源售完。
3.2项目成本及支出计划预测
对于SQ项目的各项成本，通过市场比较法及趋势法，土地成本为77100万元;工程成本为29773万元(其中，前期工程费1764万元，建安成本24174万元，基础设施费为3120万元，配套设施费165万元，不可预见费为649万元);营销费为3725万元;管理费用为3725万元;财务费用为6150万元;各项税为11324万元(其中，营业税及附加为8344万元，土增税为2980万元)。
3.3项目资金平衡情况
项目2013年二季度，需要注册资金2亿元，三季度股东借款2.05亿元，其中注册资金不产生资本化利息，而股东借款需要项目公司支付资本化利息。2014年，项目股东上半年需要提供4.2亿元借款，下半年项目可以通过房地产开发贷或者信托等方式融资4亿元，并且项目可以是吸纳销售收入67223万元的回款，下半年归还股东的6.25亿元借款;2015年项目可实现销售回款81774万元。
3.4项目投资评价指标
项目销售总额为148996万元，土地储备为77100万元，工程成本为29773万元，营销费用为3725万元，管理费用为3725万元，财务费用为6150万元，房产各项税为11324万元，项目实现税前利润为17200万元，所得税为4300万元，税后净利润为12900万元，项目销售净利率为8.66%，内部收益率为18.38%。
4小结
在房地产投资决策过程中，主要以假设开发法为投资决策前提，通过对SQ项目未来房价的预测、销售去化能力的判断以及成本的估算，在项目资金平衡的基础上，对投资各项指标进行计算，进而得出项目销售净利率。本文以SQ项目为例，计算出该项目的销售净利率为8.66%，内部收益率为18.38%。
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