房地产物业管理方面论文优秀范文(2)
房地产物业管理方面论文篇3
浅谈房产物业管理对策
【摘 要】随着我国社会的快速发展和住房制度的不断改革，物业管理作为一种新型的服务模式发展起来。通过不断地探索，我国物业管理业得到了快速发展，管理规模也越来越大，同时管理水平也越来越高。物业管理在改善人们生活水平、促进房地产业良性发展、维护小区安全稳定等方面发挥了重大的作用。但是物业管理体系还不十分完善，仍然存在一些需要解决的问题。本研究综述了房产物业管理的现状及存在的问题、解决现存问题一些必要措施。
【关键词】房产;物业管理;现状;对策
通过多年的改革和不断地探索，我国物业管理服务作为一种新兴的行业诞生并得到迅速地发展。我国物业服务行业在管理规模、覆盖面积、从业人数、管理水平方面都有了相当大的提高，并且在改善人们生活环境方面做出了极大的贡献。
但是，我国的现行的物业管理体系还不够完善，政府相关部门对此的监管力度也不够，因此暴露出了一些不同层次的问题，比如说物业公司的服务质量差、物业公司乱收费、业主与物业公司纠纷频繁发生等。这些问题都严重的制约了物业管理行业的良性发展，给人们也带来了许多困扰。所以说如何加强物业管理业的服务质量，已经成为社会各界关心的问题。业主们希望享受到更优质的物业服务。
1.房产物业管理的现状及问题
1.1物业公司存在强迫业主接受物业合同的现象
我国的物业管理业在不断发展，它的服务覆盖面积越来越大，随之而来是各种各样的问题。目前，楼房开发商在售楼之前都会委托一家物业公司来负责整个小区的物业管理，而物业公司通常会要求购房者与公司签订一系列的相关合同。当业主对物业服务不满意要求解除合同时，物业公司就会以合同未到期作为推脱的理由，这给业主带来了很大的困扰。
本来业主作为消费者选择服务是自由选择，可以享受消费者的正当权利，但正是由于开发商和物业公司的不规范的操作，同时缺乏相应的法律监管，造成了业主不能正常地享受权利。所有业主都期望可以解决这种损害他们利益的问题。
1.2物业公司存在服务质量差和乱收费问题
目前，我国物业管理行业发展还不完善，缺乏相关的政府部门的监管，导致业主和物业公司的服务关系不明确，这使得物业公司的经营不规范、服务差。有的物业公司只是追求利益，不按约定提供服务，他们只收费不提供服务，这使得业主极其不满。而我国缺乏对物业管理业进行法律约束，国家没有制定一个统一的物业收费标准，因此物业公司可以自行设定收费标准，物业费的多少完全由物业公司说了算，这个过程中业主完全是被动接受服务的。有相当一部分物业公司为了进一步的获取利润，更是乱收费。
与此同时，物业公司的服务态度是极其恶劣，他们随便的停水、停电，严重的影响了业主们的正常生活。还存在着一系列的服务问题，如小区卫生条件差，打扫不及时;小区门卫形同虚设，闲杂人可以随意出入导致小区治安问题严重。
1.3物业管理企业结构单一
物业管理是一个新兴的行业，它在发展过程中收到了多种因素的限制和约束，使得物业管理企业结构单一，没有更好地全力的发展。物业管理发展的单一导致了很多业主在享受服务时受到了很大的限制，而且企业的单一就意味着不能为更多的业主提供服务。这使得我国物业管理业的发展严重缺乏后劲，物业公司只是依靠管理费来维持公司的运转，这大大地影响公司的发展壮大。因此，公司没有能力提供更优质的服务。
1.4公共设施以及维修基金归属不明确
物业公司在和业主进行委托管理时，应该明确设施和维修基金归属。但是，很多住宅小区房屋的公共设施产权界定尚未明确，这些公用设施的利用与收益的归属根本无法界定，给物业管理和收费带来困难。很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的产权界定无法明确。同时，法律责任也不清楚，比如说在管理区域内发生丢车、人身伤害等刑事案件，物业公司应当承担什么责任?目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据。
我国相关的法律也不完善，这使得设施和基金的管理存在一系列的问题。到目前为止，有些地方仍没有按照国家规定建立起维修基金的归集、使用、管理制度;有些地方没有按照国家规定从房改售房款中提取专项维修资金;也有一些地方住房专项维修资金由政府行政部门管理，使用手续繁琐。维修基金不到位给住宅共用部位维修和共用设施的更新改造造成困难。
2.房产物业管理存在的问题的解决办法
2.1政府加强对该行业的监管
我国要解决物业管理中存在的问题就要成立专门的政府机构，加强行业的监管力度。由于我国的地域辽阔、生活结构复杂多样，所以要实现对物业管理的完全监管，国家需要设立更多的下级机构，而且需要一个漫长的过程。
政府的监管不仅可以起到指导监督的作用，而且引导物业管理行业按市场和法律规律办事。政府要制定符合物业管理业发展的实际政策，规范物业企业的经营，从而推动物业管理的快速发展。同时，让市场主体发挥杠杆作用，实现物业管理企业的优胜劣汰。
2.2物业公司要加强服务和收费合理化
物业管理业本身就是一个新兴的服务行业，所以，物业公司都要本着服务好业主的宗旨。把给业主提供最优质的服务作为企业发展的最终目标，这反过来对企业的发展是有好处的。物业公司要努力的提高服务质量，避免任何服务问题的发生，努力得到业主们的认可。
与此同时，物业公司一定要杜绝乱收费，公司要在政府的引导下制定出一套切实可行的收费标准，做到不乱收费、做到收费合理化。物业公司不仅要让业主享受到优质的服务，而且还要让业主觉得公司的收费是合理的，这样业主们也就心甘情愿地按时缴纳物业费了。这对公司的发展也是有利的，公司可以进行良性的运作。
2.3物业企业需要多元化发展，提升企业的实力
任何企业处于长久发展考虑都会选择走多元化发展道路，因此，物业管理企业朝着多元化发展是一个必然的趋势。物业想走多元化道路提升企业的实力就要从以下几个方面着手。
第一，企业要建立大物业的经营理念，物业公司要跳出住宅物业的局限，不断地扩展业务范围，逐渐实现走多元化道路。
第二，物业企业要走兼并重组的道路。物业企业必将通过自然的淘汰和联合等手段得到调整。
第三，物业公司要走专业化服务的道路。物业服务公司要逐渐的实现各领域的专业服务。
第四，物业企业要联合其它边缘行业开展服务。
最后，物业企业要实现企业的多元化发展要走集团化发展道路。
2.4解决好设施和维修基金归属问题
我国相关部门要制定出相应的法律，对设施及维修基金做出明确的归属。而物业企业要解决好维修基金和设施归属问题就要依赖国家的法律。同时，有专业人士建议废除维修基金制定，引进财产保险制度。
3.结语
我国物业管理行业是一个新兴的行业。虽然发展很快，但是发展中也暴露出了很多的问题。为了物业管理业的健康发展，要切实的采取有效的措施。最终希望我国物业管理业可以不断的完善，可以让业主们更好的享受物业的优质服务。
【参考文献】
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[2]戴霞，甘元薪.新编物业管理法[M].广州：中山大学出版社，2005.
房地产物业管理方面论文篇4
试谈物业管理发展现状
摘 要：物业管理目前在我国虽然发展迅速，经历了二十多年的发展已经取得了可喜的成就，但是仍然是一个新兴的行业，其中存在着许多的问题制约着我国物业管理行业的有序发展。中国物业管理理论发展相对滞后，这种状况。已经成为制约中国物业管理进一步发展的瓶颈。加强物业管理理论的研究与创新，是解决当前物业管理难题、推动中国物业管理又好又快发展的关犍所在。本文简要分析我国物业管理行业发展历程，目前我国物业管理行业发展存在的问题以及解决方法。
关键词：物业管理 现状
一、我国物业管理的发展历程
物业管理的发展实际上大致经历了三个发展阶段：第一阶段：从1981年3月深圳市国内首家物业公司成立，至1994年3月，以房管所向物业公司转型为主题的发展，是我国物业管理的起步、探索阶段，其特点是房管所式的管理。第二阶段：从1994年至1999年，这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点：一是物业管理立法加快;二是物业管理队伍迅速壮大。第三阶段：1999年至今是我国物业管理法制化和市场化建设与发展的重要时期，其重要标志是《物业管理条例》的出台。
截止目前为止，据不完全统计数据，我国物业管理企业总数超过3万家，从业人员大约有300多万，城镇物业管理覆盖率已经高达到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳已经达到70%甚至80%、90%。而其物业管理类型也增多，涉及很多领域。所以说物业管理所创造的增加值在一些大城市中所占GDP的比重也在逐年上升，逐渐成为推动国民经济增长，增加就业的新兴行业。
二、我国物业管理发展现状以及存在的特点和问题
(一)起步晚、规模小，发展快
从1981年3月全国第一家物业管理公司在深圳成立。至今全国已有各类物业管理企业2万余家，从业人员突破200万人。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。
(二)物业管理发展不平衡现象突出
由于受市场经济发展水平、地区经济发展状况、居民收入水平、业主对物业管理认识、政府相关政策等因素的影响，我国目前物业管理发展不平衡程度较高。南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快;北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市开展晚、发展慢。
(三)物业管理企业运作规范化程度低，物业管理市场竞争相对无序化
由于我国目前有关物业管理的法规对物业管理企业的运行规定不明确，导致目前我国物业管理企业运作规范化程度较低，整个物业管理市场呈现相对无序化的竞争态势亟待规范。
(四)业主与物业管理公司矛盾重重，争端频频发生
近年来物业管理纠纷案件频发，物管问题形成了消费者投诉的热点之一。一边是业主抱怨物业服务公司以管理者自居，凌驾于业主之上，缺乏服务意识，服务质量达不到当初签订物业合同时的承诺。另一边物业公司也喊冤叫屈，抱怨遗留问题多，业主处处刁难。这些都给我国物业管理行业发展造成了很大的阻力。
(五)物亚管理缺乏专业人才
目简我国的物业管理行业还是一种势动密集型行业。从业人员素质不高，教育培训体系未能穗意。职业化队伍尚未形成。而物业管理是一门知识面广的新兴行业。要求从业人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识，但由于我国物业管理起步较晚、定位不高，加之物业管理的人才培养跟不上物业管理的发展速度和发展要求。
(六)物业管理行业管理观念落后，缺乏有建设性的理论研究
目前，我国的物业管理理论发展相对滞后，物业管理理论体系尚未完全成形。物业管理理论研究明显滞后于实践发展的状况，这已成为制约我国物业管理进一步发展的主要瓶颈。长久以来，我国的物业管理行业被定位于处于起步阶段的“朝阳产业也是十分正常的。在这样的思想观念的指导下，我国的物业管理活动往往是“重”，人们普遍认为起步阶段重在实践探索和业务开拓，因而出现这样那样的问题实践”而“轻理论”，甚至是在没有什么现成理论前提下就进行“大胆摸索”和“冒险试验”。结果是，缺乏理论指导的物业管理实践出现很多矛盾和问题，影响了我国物业管理的持续发展。近年，尽管有不少专家学者呼吁加强物业管理理论研究，但整个物业管理行业的理论研究意识依然欠缺，“重实践”而“轻理论”的形势没有得到根本的扭转。
三、应采取的对策
(一)政府积极管理和引导，行业协会完全发挥协调作用
政府作为重要的职能部门。应采取措施加强管理和引导。尤其是在新修订的《物业管理条例》之后，主要是应加大宣传力度，使业主对该条例有更多了解;二是尽快建立相关制度，完善物业管理法制体系。另外，行业协会也应完全发挥其应有的协调作用，多办一些宣传和咨询活动，提高业主的自我管理意识，保障行业的健康有序发展。
(二)提高业主的物管意识
许多业主物业知识缺乏，因此，行业主管部门、物管企业、新闻媒体应当加大宣传力度相互配合，提高业主的物管意识，使物业管理的发展得到社会的支持。这样才能增强业主和物管企业之间的沟通、信任，才能为企业创造了良好的经营环境。
(三)提高业主的物管意识
许多业主物业知识缺乏，因此，行业主管部门、物管企业、新闻媒体应当加大宣传力度相互配合，提高业主的物管意识，使物业管理的发展得到社会的支持。这样才能增强业主和物管企业之间的沟通、信任，才能为企业创造了良好的经营环境。
(四)完善市场竞争机制
目前，我国的物业管理行业的市场竞争机制还没有真正形成。由于传统管理机制和观念的存在，使业主得不到对物业管理企业的选择权，物业管理企业也就缺乏提高服务质量的压力。要想解决这一个问题，要想取得更高水准的优质的物业管理，需建立和完善招投标的竞争制度，创造公平竞争的市场环境，迫使各物业管理企业不断地提高自己，促进物业管理水平的整体提高和行业的良性发展。
(五)专业化管理
物业管理的发展，依赖于物业管理的专业化，而物业管理的专业化又依赖于物业管理的市场化。通过市场化，企业会由原来的小而全、大而全，变成有特色的专业公司。通过专业公司专业人员的专业化服务，企业生产效率会提高，服务水平会提高，人员会随之精简，工资支出会节省、管理成本会下降，随之服务价格也会下降。从根本上解决收费难的问题，并且增强了市场竞争力。
(六)智能化、信息化管理
随着现代科技的迅猛发展，智能化、信息化管理已成为物业管理企业服务的一个核心竞争力量。在沿海城市、大城市一些实力较强、有远见的物业公司已成熟运用信息化管理系统，将先进管理理念融入日常管理，全面提升企业管理水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，把竞争对手远远抛到后面，抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。
四、结语
物业管理在我国仍然属于一个年轻的行业。它的发展非常迅速.在提高人民居住与丁作环境与质量的同时，也不可避免的带来一些负面的问题，这就要求物业管理企业对先进的管理经验与模式继续进行学习与探索，寻找出适应中国国情的物管方式，从而更好的为人民服务。同时。国家也要对物业管理行业进行必要的监督指导.从立法与政策上，规范物业管理市场秩序，从而推进物业管理行业的发展。
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