房地产行业企业发展趋势分析论文(2)
房地产企业发展论文：《浅谈国有房地产企业改革发展》
摘要：在这种情况下，国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。
关键词：国有房地产企业，改革发展
为控制城市房价上涨,政府频出新政策调控楼市。继去年底二手房营业税优惠终止、"国四条"、土地出让金比例调高至50%、"国十一条"等楼市降温措施后，今年4月中央又出台了一系列房地产调控政策，北京、上海等地政策实施细则也相继出台，对市场的影响逐步显现。时至2010年年中，在严厉的房地产政策调控下，北京、上海、杭州等地成交量全线下挫，个别楼盘出现"零成交"现象，部分楼盘价格出现松动，市场观望气氛加剧,对开发企业形成新的考验。
一、国有房地产开发企业现状
随着调控政策的不断深入，开发企业资金压力不断加大，个别规模小实力不够雄厚的开发企业资金链断裂，经营难以为继，尤其是负担沉重的国有开发企业，冲击更甚。。在这种情况下，国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。枣庄市现有105家开发企业，国有的已不足五分之一，以枣庄市一开发企业为例，该公司一是没有土地储备;二是资金紧缺，没有形成积累，虽然上世纪九十年代经营比较红火，但进入二十一世纪以来，一直没有成规模开发，以小片零星开发为主，仅够维持公司生存，没有用于启动新项目和购置土地的大额资金;三是人员过多，精通业务的技术人员缺乏，人力资源状况堪忧，该公司现有工作人员78名，工程技术人员不足5名;四是企业的工资制度按事业单位工资制度标准，干好干坏一个样，竞争和激励机制不灵活;五是看重短期效益，缺乏长远性、前瞻性和可持续发展战略思想。
二、国有房地产企业改革的必要性
随着房地产市场竞争日益激烈，国有房地产企业旧体制的种种弊端日益显露出来。如果仍抱着所谓“事业单位企业管理”的固有模式不放，不从根本上彻底改变企业的经营管理模式，砸烂铁饭碗，向市场求生存求发展，国有房地产企业将很难生存。
三、国有房地产企业改革发展对策
(一)成立开发集团，建立现代企业制度。以国有资产为纽带，建立现代企业制度，理顺资产关系，整合资金、土地、人力资源等优势，建立适应现代企业集团特点的高效管理机制，做大规模，进一步拓展现有的市场和规模，提高企业的综合实力。针对市场高、中、低收入群体搞好产品定位，进行定向开发，形成以商品房、经济适用房和廉租房为主体的多元化住房供应体系，加大新农村建设力度，全方位地开拓市场。目前，枣庄市薛城区房管局按照这种模式正积极进行改革，该局投资1000万元成立了山东盛泰房地产开发有限公司，以盛泰公司为龙头，整合局下属5家公司的优势资源，打造企业集团，以服务薛城、建设薛城为中心，积极开拓市场。
(二)进行战略性重组。鼓励企业进行兼并重组，对于有一定实力的房地产开发企业，可以通过股份制改造，实行房地产企业证券化，吸收多元化投资主体，投入新的资金，形成规模经济。。对于负担过重、经营困难，但开发项目有市场的国有房地产开发企业，可以通过兼并、联合等方式进行资产重组，盘活资产。
(三)立足国有体制，引进管理机制，提升国有企业的核心竞争力。管理是企业永恒的主题。一部分国有房地产开发企业经营亏损，体制并不是主要方面，重要的问题是机制的问题。作为国有企业，首先要选拔好一把手，一个单位主要领导的配备对企业发展起着至关重要的作用，要始终坚持德才兼备的原则。二是改革用人和分配制度，通过有效地激励形成"能者上、庸者下、多劳多得、不劳不得"的用人和分配制度。三是拓宽融资平台，增加创收渠道，在多元化发展上谋思路，形成开发物业和管理物业的多元化发展的新格局。枣庄市薛城区房管局下属五家公司已全部打破事业单位的管理和工资发放模式，建立了按劳取酬、任人唯贤的管理制度，公司已逐步走出低谷。
(四)建立良好的企业文化。。企业文化就是企业在长期的生产经营中形成的并为全体员工所认同与遵循的价值观念和行为准则的总和。企业文化作为一种价值观和企业精神，对于提升国有企业的核心竞争力具有十分重要的作用。先进的企业文化对内具有凝聚人心、激发潜能、营造员工忠诚度、提高企业凝聚力和亲和力等作用，对外具有宣传、导向、提升企业品牌等无形资产价值等功能。因此，企业文化被许多人认为是新时期企业的核心竞争力。培育优秀的企业文化主要包括三个方面：第一，确立企业正确的价值观，形成企业精神、树立企业形象、增强企业凝聚力。第二，树立以人为本的管理理念，为员工创造公平、宽松的工作和成长环境，营造吸引和留住人才的文化氛围，培养合作进取的团队精神。第三，创造富有生命力的文化创新机制，鼓励有利于企业文化创新的思想、行动、方案和建议，使文化创新变成一种风气，形成良好的文化创新机制。
总之，只有改革才能使国有房地产企业的产权清晰，行政干预减少，才能打破大锅饭制度，形成职工能进能出，工资有升有降，干部可上可下的灵活的用人与分配制度。经历了改革的阵痛，国有房地产企业才能重振旗鼓，与民营企业并驾齐驱，一道参与市场竞争。
房地产企业发展论文：《浅析我国房地产经济发展的内在因素》
过去的十多年，房地产在我国经济发展中一直发挥着“新的经济增长点”甚至“支柱产业”的作用。历史表明，房地产行业对经济的高速发展起到了很强的拉动作用，房地产的发展带动上下游产业的大发展。透过房价上涨、土地价格上涨、温州炒房团、房产投资的表面现象，深入分析房地产经济发展的几个内在因素：
1、从人口总量和结构来看，我国还处于人口红利期
当一个国家处于工业化和城市化的初中级阶段，第一产业向第二、第三产业转移劳动力，必然会出现大量农村富余劳动力人口向城市人口的转移;住宅房产的需求总量是由人口数量、年龄结构和家庭的裂变速度来决定的。一般，25至45岁年龄的青壮年人口是住宅房产的主力军;25岁至35岁的青年人正处于结婚成家时期，此时需要组建新的家庭，滋生出购置婚房的刚需;而35岁至45岁的壮年人正逐步步入中年，此时上有老下有小，对住房的面积和大小需求日益强烈，随着收入的增加，滋生出改善性住房需求。
新中国成立初期，曾经出现过3次人口出生高峰期，分别在1950～1957年，1962～1963年，1964～1971年，这三个时期每年出生率超过30‰;1972～1979年平均出生率也超过22‰;1980～1990年平均出生率也超过21‰;从1994年起，中国新生儿逐步减少，进入了低生育时代，从1994年的18‰逐步降至2010年的约12‰。
人口红利,是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。
我国目前正处于 “人口红利”期;社会总抚养比例从2001年的43%下降到2010年的34%，年轻工作人口的比较则大幅上升，少年儿童抚养比例大幅下降10个点，而老年人抚养比例则稍微上升。
目前有些经济专家认为我国的人口红利正在逐步消失，原因在于低生育率、老龄化开始等因素;人口红利的转变节点将会在2015年出现。
而复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远认为，目前中国的人口红利并没有因为老龄化而消除，实际上之前的“红利”来自人口数量，即“量”的红利。“我们还可以获得人口'质'的红利，即健康和教育赋予劳动力的价值。”
在未来10～20年时间内，中国经济将从需求大量低价劳动力逐步转向需要大量高技能劳动力;随着我国受教育程度越来越高，结构性人口红利将取代总体的数量人口红利，继续作为中国经济发展的新动力。
每年出生人口的绝对数量统计为，1954～1957年均出生人口2124万; 1958～1961年均出生人口1542万;1962～1975年均出生人口2627万;1976～1980年均出生人口1795万。1981～1997年均出生人口2220万;从1998年开始从1900万逐步降低至2010年的1596万。
1997年之前我们依然每年出生人口在2000万以上，这将此后的连续20多年间，为我国经济发展提供充足的劳动力，以22岁大学毕业时间算起，个人推测至少要到2020年左右新增年轻劳动力才会逐步减少;以30岁左右买房来算，我国房地产新增需求在2027年之前，仍然有非常强劲的购房需求。
2、从城市化率来看，我国城市化进程正在加速发展期
城市化可以分两个方面来看，第一，人口城市化是城市化的本质和动力源泉，人口从农村流向城市，劳动力也从第一产业向城市第二、第三产业转移;第二，土地城市化是促进城市化的重要工具，在我国城市化进程中扮演了举足轻重的作用，伴随人口城市化和非农经济活动对土地需求的增加，土地从农业向非农业配置，农业用地转化为城市用地;只有继续有效发挥 土地的功能，才能促进城市化健康、可持续发展，对我国经济的平稳增长也是至关重要的。
从1978年至1999年，我国进入城市化平稳发展期，城市化率从17.92%,稳步增长到30.89%,20多年间增长了近13个点;每年新增城市人口约1000万人。
从2000年开始至今，我国进入城市化加速发展期，城市化进程明显加快，城市化率增长显著，至2011年我国城市化率已经达到51.3%，12年时间增长了近20个点;年均新增城市人口超过2600万，这12年内总共流入城市人口超过3亿人，目前，中国人均GDP在4000至5000美元，通过财富的逐步积累，已有部分人具备了购买商品房的消费能力;以人均居住面积30平方来计算，每年需要新增城市的真实住宅约7.8亿平方米左右;这还不包括改善性住房需求。
从需求和供应总量来看，1998年-2011年商品住宅竣工总面积为56.2亿平方米，而1998年-2011年我国新增城市人口为3.3亿人，按照人均30平方计算，商品住宅需求总量将近100亿平方米;说明即使不考虑改善性需求，还有将近一半的新增城市人口是在租房;新增城市人口通过财富的积累，就会对商品住宅的形成潜在的购买需求。
城市化过程中会增加工业用地、住宅用地、社会公共用地的需求;第一，城市化进程必然伴随着工业化过程，大量的扩大工业和新兴产业新建工厂，增加了对工业用地的需求。第二，城市化过程中，进入都市的人们必然需要数量更多、质量更高的住房需求。第三，随着城市社区的日益增加，人们的商业、文化、体育等大量的公共需求被扩大，因此需求更多的商业用地和公共用地。 我国东部、中部、西部的城市化水平差异很大。东部省份，特别是北京、上海、天津等地的城市化率已经非常高，达到80%，如果按照70%的发达国家城市化率标准，已经进入了城市化后期阶段，这意味着这些地区未来城市人口的增长将放缓，房地产需求需要寻找新的增长空间，由于城市 发展具有层次性，满足中低收入者住房需要的中低端房地产的潜力也很巨大。但城市化率依然很低的中部、西部地区，其城市化率尚未达到40%，未来该区域将面临更加广阔的城市化空间，住房的需求旺盛，房地产仍将强劲发展。
3、从宏观 经济看，我国经济正处于快速稳定增长期，M2增速很大，对通胀造成了长期压力
改革开放30年间，我国名义GDP增速为15.8%,实际GDP增速也超过10%，近年来GDP增速仍然保持在8%-12%,而房地产的直接投资拉动GDP增长超过1个百分点，产业杠杆拉动越3个百分点。经济的发展对我国的货币供应量提出了更高的要求。
狭义货币M1反映着经济中的现实购买力;广义货币M2不仅反映现实的购买力，还反映潜在的购买力。从数据上看，2011年广义货币M2余额为85.16万亿元，狭义货币M1余额28.98万亿元，而2011年我国GDP总量为47.16万亿元，M2/GDP=1.81;而2011年美国GDP为15.32万亿美元，M2为9.68万亿美元，M1为2.16万亿美元，美国M2/GDP=0.63;M2/GDP这一指标中国是美国的3倍，说明我国的货币 环境比美国更加宽松。
2000年-2011年，中国的广义货币M2从13.46万亿元涨到85.16万亿元(超过了美国的9.68万亿美元，而GDP只有美国的二分之一)增长了6.3倍，而同期GDP只增长了2.8倍，由此可见我国通胀长期压力很大。
判断货币供应量是否过多的重要依据是通货膨胀压力。目前我国的资源与投资品如房产、黄金、收藏品等价格持续上扬，由此可见我国实际已经出现明显的通货膨胀;但居民消费价格指数(CPI)并没有出现明显的上涨，原因在于我国CPI不直接包括房价因素，但包含了8%的居住类商品，例如建房和装修材料，包括租房的租金，包括对公房的房租和私房的房租等，而美国的CPI在居住类计算时包括了45%。M2高速增长而CPI增长不明显，说明了当前我国经济的三驾马车中投资和进出口占据了主要部分，而消费需求相对不足。
M2也可以作为衡量 社会经济财富增幅的一个总体基准水平，如果你资本的投资收益能够超过M2增长率，则投资收益是跑赢财富增长的社会平均水平。目前大家都有比较强烈的存款保值增值意识，即使你的收益超过CPI也可能是财富贬值的;过去十年，黄金涨幅约350%，石油约200%，而跑赢M2增速的是中国房地产，所以房地产引来了各方面资金的投资。
4、人民币升值压力促使国际资本流入中国房地产行业
我国经济发展越好，人民币升值压力越大;自从2005年7月21日，中国进行人民币汇率改革制度以来，人民币不再单一参考美元，转而 “以一篮子货币为参考的浮动汇率制度”，到2008年7月，人民币汇率从汇改前的8.2上升到6.8，上升了20%，这是持续的进出口贸易顺差之后，人民币被动的进行升值。
2008年金融危机之后，人民币再度回到事实上的对美元固定汇率政策，美元走低，抑制了人民币汇率的上升，截止到2012年8月，人民币汇率为6.33;虽然人民币的弹性化在一定程度上减轻了人民币升值压力，但是国际货币基金 组织(IMF)依旧认为人民币币值被低估，只是低估程度不再像以前那么“严重”“显著”了。
瑞银(UBS)新加坡货币策略师尼赞(Nizam Idris)估计，在2005年7月中国政府让人民币升值以前，人民币被低估约35%至40%。到目前为止，人民币兑一篮子全球货币在实值(in real terms)上升值了约18%。这也就是说，人民币目前大约被低估20%左右。由于很多外资依然对人民币抱以升值的预期，资本的趋利性会促使热钱不断涌入中国，从而对国内的价格上涨形成了压力。而房地产投资的收益远远大于其他实体经济的回报，则大量的资金会通过各种投资途径流入房地产行业，给房地产带来了很多投资需求。
综上所述，过去的10多年时间，我国处于人口红利期，社会总抚养逐步下降，而年轻劳动人口稳步上升，为我国的经济发展提供了充足的劳动力，同时新生人口的绝对数量巨大，近年来受到高等 教育的毕业生越来越多，比例越来越大，我国人口红利也会从数量人口红利转换成“质”量越高的结构人口红利,这些都为房地产奠定了中长期需求基础。
同时城市化进程的加速发展，近年来每年有超过2600万人进入城市，将中长期给房地产带来坚实的实质性住房消费需求，一方面一线城市向郊区化发展带来对住宅的需求，另一方面二三线城市加速城市化产生了真实需求，同时随着财富的积累滋生出了改善性需求、年轻人组建新家庭促发家庭向小型化裂变、来务工人员驻留后市民化都将催生出更大的刚性需求。
广义货币M2的增长速度是GDP增长的2倍多，发行货币量的增多使我国面临中长期通货膨胀的压力，而房地产投资的收益远远大于其他行业回报，资本的趋利性促使社会更多的资金向房地产行业汇聚;我国长期进出口贸易顺差，促使人民币面临长期升值压力，国际热钱纷纷涌入中国，并青睐回报率很高的房地产行业;房地产保值增值的金融属性被越来越多的人所认识，滋生了房地产投资需求，加速了房价的上涨。
虽然从2010年开始，我国实行以新“国十条”为代表的新一轮房地产调控，但我国人口结构、城市化进程快速、广义货币M2的快速增长、人民币升值预期的内在因素没有发生根本性改变，房地产经济还将进一步稳定发展。
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