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购买小产权房需要注意什么

燕华分享

  近几年来,随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快,以及国家基础设施建设用地的需求猛增,征房占地现象较为普遍,由此导致的城市郊区小产权房层出不穷。其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价格购买的自住楼。这些小产权房中的一部分通过买卖等方式被城镇居民购买。而后随着小产权房的升值,部分卖房人在利益的驱使下,起诉要求确认双方的买卖合同无效,让买房人退房的现象时有发生。那么针对这种情况,如何认定城镇居民与村民签订的小产权房买卖合同是否有效?认定合同有效性需要考量哪几个方面?本文解释购买小产权房三点注意事项,从而力保买卖合同的有效性。


小产权房相关图片

  相关案例:

  2013年,王某所在的村进行旧村改造,村委会跟王某签订了房屋拆迁补偿协议。随后,王某得到了两套二居室楼房。王某自己住了一套,将另外一套出售给了城镇居民李某。2014年5月,王某与李某签订了《房屋买卖合同》,其中载明:王某为原房产所有人,本房产为小产权。王某所在村的村委会、村党支部两委班子表示对于村民出售拆迁所得的小产权房不予干涉。双方经协商,王某自愿将本套房屋的所有权转让给李某,转让价格为15万元。由于本房屋属于小产权房,因此,李某应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后,王某与李某履行了该合同,房款两清。

  其后不久,该地段房价上涨,王某觉得自己房子卖亏了。于是找到李某,要求解除合同,李某不同意。双方为此发生争执,王某于是以国家禁止城镇居民购买农民房屋,所以他和李某签订的房屋买卖合同无效为由,起诉至法院,要求法院确认双方签订的房屋买卖合同无效,判令李某返还房屋。李某则认为,当时双方是自愿签订买卖合同的,且都知道该房屋是小产权房,因此,该合同是有效的。

  城镇居民与村民签订的小产权房买卖合同是否有效?

  律师点评(山西新东律师事务所卫敏):

  对于城镇居民购买农民小产权房的效力问题,目前尚没有一部法律对此作出明确的规定。鉴于这种情况,一般而言,法官在裁判此类案件时往往会综合考虑以下几个因素:

  一是当事人之间的行为是否符合民法的基本原则,即平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗;

  二是双方签订的合同是否存在导致合同无效或者可撤销的情形,也就是《合同法》第五十二条和第五十四条规定的情形;

  三是基层组织如村委会、村党支部的意见。由于我国实行村民自治,因此,村支两委的意见至关重要。

  本案中,王某与李某签订的《房屋买卖合同》中明确载明“本房产为小产权”,因此,对于这一事实,双方均明知,不存在欺诈或者重大误解的情形。双方对于买卖房屋一事,也是自愿进行的,且王某所在村的村委会、村党支部两委班子表示对于村民出售拆迁所得的小产权房不予干涉,也就是说,双方买卖该房屋的行为并未损害国家、集体或者第三人的利益。双方在合同签订后,已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务,该合同所约定的内容已实际履行完毕。那么在此情况下,王某要求确认其与李某签订的《房屋买卖合同》无效,理由不充分,不应予以支持。

  小产权房因其产生和市场形态的特殊性,因此在买卖过程中存在诸多法律漏洞,购买小产权房虽然价格便宜,但是风险很大,因此有意向购买小产权房的购房者一定要慎之又慎,而一旦确定购买,也一定要考虑以上三点内容,力保小产权房买卖合同的有效性。

  知识延伸:

  对小产权的解释归纳起来主要有3种解释,2012年面临整治的小产权房,指的是下面的第三种。

  第一种解释是针对发展商的产权而言,把发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

  第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

  第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

  第一种和第二种解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。

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