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2017年房地产形势分析最新消息

雨莎分享

  2016年场某种程度可谓是“大起大落”,而房价仍是大部分中国人都担忧的一件事,下面让学习啦小编带你们一起了解一下2017年房地产形势分析吧。

  2017年房地产形势分析

  楼市分析

  其实不难发现,去年的货币宽松政策下,大量资金都流进了楼市。在贷款规模不断增加、银行依然大量放贷的情况下,很多购房者都想方设法提高杠杆、用尽贷款政策。可以说几乎把杠杆用到了极致。数据显示,在中国亿万富豪的人群构成中主要有三种身份:企业主、炒房者和职业股民。炒房者(主要指投资房地产,拥有数套房产的财富人士)占中国亿万富豪的15%。

  2016年“930”房产新政以后,24个城市房地产调控,各地政府响应中央政策限购,政府出手控制房价上涨。但是限购政策并没有起到有效的作用,于是各大城市再次升级限购政策。总之,在2016年让中国人谈论最多也让很多人疲惫不堪的就是房子。那么在马上到来的2017年,房子会不会继续遭到“爆炒”?

  2017年房价是上涨还是下跌?

  中国住建部住房政策专家委员会顾云昌表示,房价涨幅有周期变化,短周期大概是在三年左右的时间。2013年是历史的新高,2015年是次高,2016年房地产销售总量和总额,将到历史最高水平,按照此规律,2017年的销售总量将呈现低迷状态,甚至可能出现负增长。2018年可能将再次走高。

  在政策层面,本月月中,中央经济工作会议明确提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。让房子回归本身的居住属性,给老百姓吃了颗定心丸。中国房地产市场最不确定的时间应该是2017年,中国房地产的转折点已经到来。

  值得注意的是,2016年,与一些城市出现房价过快上涨不同,不少三四线城市的库存仍旧高企,“重点解决三四线城市房地产库存过多问题”被列入了明年经济工作的主要任务之中。专家认为,三四线城市库存压力较大与当地经济发展水平有限、城市化工业化发展不足、人口集聚效应不强等有紧密联系。

  有关2017年房地产形势分析的几个观点

  1、中国不等式。

  我们来看一个不等式:房价涨幅>M2增幅>固定资产投资增速>GDP增速>一年期贷款利率>CPI。不管是直观的看,还是通追溯中国过去20年的数据,这个不等式是个规律一般的存在,我们可以姑且称之为中国模式不等式。该不等式从一个角度的解释了,中国经济靠货币驱动和投资拉动的增长方式。

  过去20年的货币驱动投资,不断的正向反馈,起到了很好的效果。但我们假设当货币越来越多,投资的边际递减越来越明显,收敛之后拐点出现,负向反馈就开始了。不等式开始负向传导,于是房价下跌,投资减少,CPI上升,通缩开始,直接后果就是政府、企业的债务会爆发违约,危机不言自明。2016年部分省份出现债务危机,无不是因为出现了负向反馈。

  2、M2与房价的正相关。

  通过数据我们发现,M2增速在12%以上房价开始上涨,13%以上暴涨。所以很多人说房地产是中国货币的蓄水池,简单地认为货币进了房地产领域。这个中蓄水池的观点恰恰搞反了因果关系,央行的货币政策和地方的房地产刺激政策,通过商业银行的开发贷款和个人按揭的货币乘数,放大了M2。从2016年初开始号召个人上杠杆,到年末个人按揭贷款迅速增加,占到新增贷款规模的八成,M2随之高企。不等式正向反馈又开始启动,房价上涨,开发商高价拿地,带动相关行业投资意愿增强,随之表现出来的统计数据探底回升。

  3、关于土地财政。

  口诛笔伐土地财政者,大有人在。但土地财政无疑是一项伟大的制度发明,微观上是城市政府对土地的证券化过程。政府出让土地,经过开发商的开发销售,实现对购房人的变相税收。政府拿到土地收益后对城市配套,公共服务进行提升,土地财政加快了城市建设,加快了中国的城镇化进程。目前理性的看虽然土地财政似乎到了尽头,但由于没有可以替代的税收,土地财政依然不可撼动。

  二、关于2017年的房地产市场的可能情形。

  虽然在美联储加息,世界经济依然脆弱的国际环境中,存在着汇率贬值,贸易摩擦等等外部压力,但总体中国经济转型向好的趋势不会变,也不能变。尤其2017年是中央领导层换届年,保持稳定是举国意愿。

  刚刚中央经济工作会议中,对房地产侧重颇多,明确表述了“房子是用来住的,不是用来炒的”,“防止房价大起大落”等。必将稳定市场的预期,目前看市场人士普遍认为一二线城市无虞,三四线城市不被看好。

  在原有路径无法彻底摆脱依赖的情况下,在20个热点城市库存所剩无几的现状中,宏观预测2017年货币政策趋紧,存在加息可能,房地产政策限购限贷的政策将贯彻全年。

  对一二线热点城市,微观上政策决定着房地产市场的小周期,六个月的时候政策效果开始显现。因为如果土地是房地产商在限购政策出台之初拿的地,六个月是取得预售许可证的时间,一旦下跌预期形成,市场观望,销售就不畅,资金压力驱使开发商降价回笼资金。所以2017年中期房价会有小幅下跌。但在目前形成的储蓄式购房的巨大思维惯性下,需求端依然旺盛。投资一二线热点城市依然没有太大的风险。

  政策明确传达继续鼓励三四线城市去库存,由于热点城市金融机构投资竞争激烈,三四线城市尚有可挑选的余地,对于列入政府名录的旧改项目,挑选核心区位,配套优质的地块,投资经验丰富的开发商,深度合作,依靠区域自身的住房需求,是可以达到预期的投资效果的。

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