房地产销售的基本常识

　　中国人的一句俗语：“衣食住行”，反映出房屋在生活中的重要性，下面就让学习啦小编为你们介绍一下房地产销售的基本常识吧。

　　房地产销售的基本常识：楼宇的面积

　　楼宇的大小以面积计算。在国内，大家都有习惯了采用平方米，所以我们以平方米来计算楼宇面积。但在香港则多采用平方尺，有关折算如下：

　　1平方米=10.76平方英尺

　　楼宇的面积有所谓建筑面积与实用面积之分。实用面积是指各单位内所占的面积，我们要留意实用面积并不是内垄面积，我们数地下砖得到的只是内垄面积。实用面积是从外墙开始计算的，若墙壁连着其他单位，则从这幅墙的中间开始计算。

　　每一层大厦均有些公用的地方如走廊、楼梯等。每单位的建筑面积就是各单位的实用面积加上部分公用地方面积。例如一层[三梯八伙](三部升降机、每层八个单位)的大厦，每单位实用面积400尺(400尺×8+800尺)。所以每单位的建筑面积为500尺(4000尺÷8)。

　　我们称实用面积与建筑面积的比率为实用率。上面的例子中，实用面积与建筑面积分别是400尺及500尺，故实用率为80%(400/500)。

　　不过，每一层单位未必完全一样，而是有大有小，那么公用的地方是否按面积的比例来分配呢?这就要由发展商来决定了。

　　但一般的做法是以单位的数目来摊分，如公用地方占800尺，每层八伙，即使各单位的面积并不相同，每单位仍各摊分100尺的公用面积作为计算。这样，大单位的实用率会较细单位高。如一层八伙单位，共有四个400尺、二个500尺、二个700尺单位，各单位的实用率如下：

　　400尺 500尺 700尺 全层面积

　　实用面积 400 500 700 4000

　　建筑面积 500 600 800 4800

　　实用率 80% 83.3% 87.5% 83.3%

　　另外，即使建筑面积相同，但若实用率不同，实用面积可能出现很大的差异。例如另一层[一梯两伙]的大厦，每单位的实用面积为300尺，公用面积为400尺，故全层共1000尺(300尺×2+404尺)，所以每单位的建筑面积亦是500尺，实用率为60%(300/500)。

　　不过，我们计算每单位的每平方尺价钱时，主要还是以建筑面积作为基数。所以，我们考虑某物业的面积与价钱时，需同时考虑下列三项：

　　(1) 建筑面积

　　(2) 建筑面积的每尺价钱

　　(3) 实用率(或实用面积)

　　房地产销售的基本常识：楼宇有[交吉]与[不交吉]之分

　　我们称空置的单位为交吉单位，这个[吉]字从何而来/原因大概是[空屋]与[凶屋]同音，听来不甚吉利，故改称[吉屋]。我们将一个空置的单位出售，称为交吉出售，不过所谓吉，有较深入的意思，即出售的楼宇是可以立刻入住的。如果某单位业主已将单位租出，并已签署一份正式租约，而业主现在将单位出售，我们便称此单位[不交吉]。

　　房地产销售的基本常识：物业种类

　　楼宇的用途主要分为住宅与非住宅两大类，非住宅包括商业(写字楼、店铺及工厂)。住宅一般可分为多层式(设电梯)高层式及别墅等。

　　写字楼的售价通常比工厂的售价为高，故有些厂家以工场作写字楼之用。当然。每间工厂都有自己的写字楼，但政府对于写字楼所占的面积比率是有所规定的。

　　房地产销售的基本常识：楼花与现楼

　　楼花即建筑中的楼宇，现楼则是已建成的楼宇。大部分置业者都希望购买全新的居所，但地产发展商通常会在建筑期间将楼宇推出发售，故置业者亦只好购买楼花。但我们购买楼花，需特别小心，因为;

　　1、若发展公司出现了或其他原因而不能将大厦完成或不能依期完成，会带给我们很大麻烦。

　　2、整项发展计划可能有变。例如将计划缩减，一个本来打算分三、四期兴建的大型屋村计划可能因某些原因而取消第二期及以后的计划，入伙后居住的环境便不是推出发售时所列明的[自成一国]了。

　　另外，楼花还有以下缺点：

　　1、买现楼可以看清楚单位的间格、用料、方向景色等。购买楼花则只能参观示范单位。但示范单位只能使购买者了解单位的大小、间格，况且，并不是每个发展计划都设有示范单位。

　　2、不能准确知道入伙日期，购买楼花后通常要等一年后才能入伙。买现楼则大概只需一个月时间便可收楼。

　　3、楼花期间也要付款，加上我们现在居住单位的租金或楼宇分期，自然增加负担。

　　3、要支付一些额外费用如卖方的睇价、经纪佣金等。