房地产行业指标分析

　　在行业研究中，我们经常用一些行业特有的量化指标来分析行业的景气程度，以及判断未来的发展方向，下面就让学习啦小编带大家了解一下有关房地产行业的指标分析吧。

　　房地产行业指标分析：房价收入比

　　看空房价的分析师往往喜欢用“房价收入比”来论证房价太高。

　　房价收入比指某地一套房屋的平均价格与家庭年平均可支配收入之比，通俗点说就是“不吃不喝多少年可以买套房”。由于不同机构采用的原始数据不同，计算结果也存在差异，下面是易居研究院计算的2015年度35个城市的房价收入比：

　　大家注意，这个数字是用当地平均房价计算的，也就是北京包括了大兴、房山，上海包括了奉贤、金山。如果你要限定在什么环以内，那数字会更高。另外，这个数字也没有包含贷款利息。

　　国际上通常认为，正常的房价收入比应该在3-6之间。即使不考虑国际情况，就是我们定性地想一下，北京不吃不喝15年才能买一套房，那要吃要喝不是得30年?而一个大学毕业生能挣钱的时间差不多就是30年，也就是工作一辈子就为买套房;如果是考虑五环以内，或者说限定在东城、西城、朝阳、海淀，那可能得100年，这个太不合理了。于是，有人就得出结论，说中国的房价太高了，随时可能崩盘。

　　这个观点已经流行了十几年。但一个显然的问题是，它没法解释下面这张大家都非常熟悉的照片：

　　也就是说，北京市中心，自从有商品房以来，房价收入比就在100左右，但房价却越来越高，所以房价收入比这个指标靠不住。

　　问题出在哪里呢?

　　我们还是以北京为例。过去的一年(2015年8月-2016年7月)，北京一手房和二手房住宅合计成交了34万套，可以简单理解为过去一年有34万个家庭买房了。

　　另一方面，到2015年底，北京城镇人口1877.7万人，家庭户平均一户2.5人，大约是751万个家庭。实际上，由于北京存在大量统计外的人口，以及未组成家庭的单身人口，真实的家庭数应该高于这个数。

　　不过这也不要紧。就按751万个家庭算，过去一年买房的家庭也仅占4.5%。当然，不是说这4.5%买房的家庭，收入也刚好排前4.5%(因为不是所有高收入者恰好都有购房需求)，但可以肯定的是，这些家庭的收入排序是非常靠前的，我们估计一下，也许是前10%，也许是前20%。

　　也就是说，只要全北京能找出34万个买得起房又打算买房的家庭(当然每年的成交量会有波动，但占全北京家庭数量的比例始终不会太高)，北京的房价就是合理的。或者说，北京的房价，只要收入排前20%的家庭认为是合理的，那就是合理的。北京的房价走势，与剩下那80%的家庭没有任何关系。一个只能达到当地平均收入的家庭，因为自己不吃不喝一辈子买不起房，然后说北京房价要崩，作为自我安慰可以，但如果所谓的专家也出来宣扬这种理论，不是傻子就是骗子。

　　还有一个因素我们不得不考虑，就是中国人买房，尤其是在一线城市买房，99%都要父母赞助，只是赞助的比例不同。我们不讨论这种现象的合理性，只是认为在承认它普遍存在的情况下，考虑家庭对房价的承受能力，除了看家庭本身的收入外，父母的积蓄也是重要的参数。这样的话，前面的表述要修正为：北京的房价，是由将全体北京家庭的家庭收入与其父母(可能还要考虑岳父母)积蓄之和进行排序，排在前20%的家庭决定的。

　　而这样的排序，现实中是无法统计的，我们只能定性来看。我们只能说，北京吸引了来自全国各地的人口。大家知道，前几天曲婉婷的母亲张明杰受审，这个哈尔滨市发改委的副主任，正局级干部，贪污3.5亿。那么，全国范围内，那么多处级、科级干部，还有那么多商人、企业高管、专家教授，无论来源是合法还是不合法，找34万个可以承受1000万左右一套房的家庭，实在是太容易了。

　　除北京外，上海和深圳也吸引着来自全国各地的人口，只是相对侧重于长三角和珠三角;其他各个省的省会，也吸引着来自省内各地的人口，都可以参照北京的情况。

　　西方国家用房价收入比来判断房价合理性，一是因为他们父母不会像中国父母一样倾全家族之力给子女买房，二是全国或全地区的人不会像中国一样过度向中心城市集中(其实西方存在人口集中的城市，比如纽约和伦敦，房价收入比也很高)。由于中国的特殊国情，用平均收入水平计算出来的房价收入比，无法用于判断大中型城市的房价是否合理;而小城市的房价收入比本来一直就不高，这个指标对房价没有什么指示意义。

　　这个问题还可以用股票来类比。中国石油每天的成交量是1500万股左右，就是这些交易决定了中国石油的股价。也就是说，只要有1500万股的投资者认为目前的价格是合理的，那么中国石油的股价就会保持基本稳定。至于场外没有买中国石油的投资者，认为股价太高，天天等着暴跌然后进场，那是等不到机会的。

　　房地产行业指标分析：租售比

　　看空房价的分析师还喜欢用“租售比”来论证房价太高。他们认为，如果租售比低于银行存款利率，就不如把房子卖了存银行。

　　这个问题也可以用股票来类比，相当于说，如果股票的股息率低于银行存款利率，就不如把股票卖了存银行。如果真这么干，那中小板和创业板指数可能得跌去2/3。

　　问题出在哪里呢?如果大家是价值投资者，一定知道教材上面用股利贴现模型计算股价：P=D/(K-G)，即股价=股利/(资本成本-增长率)。

　　这个公式千万不能教条理解为一只股票分红越多，股价就越高，而也可以理解为当增长率G足够高时，D对P的影响可以忽略不计，再低的D也可以计算出很高的P。中小企业和创新企业的估值贵，是因为市场对他们成长性的预期高。(所以我们说，不是买工商银行的才叫价值投资，买创业板的就叫投机。价值投资不能机械理解为买D高的股票，通过基本面分析找出G高的股票也叫价值投资)

　　对于房子，我们可以用这个公示来类比：房价=房租/(必要报酬率-增长率)，由于专家们说的租售比其实就是“房租/房价”，所以租售比=必要报酬率-增长率。中小企业和创新企业的高成长经常被证伪，尚且不影响高估值，何况房子，尤其是一线城市的房子，成长性可是一直被证实的，租售比低一点怎么了。

　　房地产行业指标分析：去化周期

　　看到这里，可能有人会说，那照你这意思，房价还要涨到天上去?

　　别急，我们在本文不对房价走势站队，下面我们会指出一个看多房价的人经常犯的错误，就是所谓去化周期。

　　去化周期是中央提出房地产要去库存后才流行起来的概念，本来是用来证明房地产库存的严重性。随着今年上半年房地产市场的火热，主要城市的去化周期不断缩短，现在已经成了支撑房价上涨的依据。

　　去化周期=目前商品住宅的存量/此前12个月月均成交量

　　也就是假设未来成交量维持在此前12个月的平均水平，库存的商品房需要多久能全部卖完。一般认为，去化周期越短，房价上涨潜力越强，即去化周期与房价负相关。和其他指标类似，由于不同机构采用的原始数据不同，计算结果也存在差异，但普遍认为北京、上海、深圳、苏州、南京等地的去化周期都低于10个月，这是非常低的数字了，所以看多者认为这些地方房价还能涨，直到去化周期回升为止。

　　但是我们看一张图：下面是2009年至今上海商品住宅成交均价和去化周期的走势图(蓝线为成交均价对应左轴，红线为去化周期对应右轴)：

　　我们看到，看多者所谓的去化周期与房价呈负相关，只是在这一轮房价上涨中表现得特别明显，但历史上这一关系其实并不显著。比如，在2012年，两者居然呈明显的正相关。

　　问题出在哪里呢?

　　我们还是用股票来类比。

　　如果大家是技术派投资者，对去化周期的计算公式是不是觉得眼熟?我们把分子分母对调一下，就是股票的换手率：换手率=成交量/流通股本。房地产市场的“住宅存量”，就是理论上的最大供给，与股票的流通股本是一回事。

　　所以，支持“去化周期与房价负相关”就等同于支持“换手率与股价正相关”。

　　这里面有两个问题：第一，换手率与股价的关系非常复杂，不是简单的正或负就概括的。股市从熊市后期向牛市初期转变的过程中，换手率的上升意味着场外资金的进入和交投的活跃，确实有利于股票上涨。但是，在牛市后期，由于多空双方分歧加大，换手率也可能上升，但股价几乎不涨;在熊市初期，投资者仍然按牛市思维操作积极抄底，换手率也可能上升，但股价反而下跌。所以，换手率与股价的关系，取决于股市处于什么阶段。

　　第二，即使两个指标存在正相关或负相关的关系，也不表明两者存在因果关系，把相关性等同于因果关系，这是人们经常犯的错误。比如，太阳从东方升起，和你每天吃早饭，相关系数是很高的，但是因为你每天要吃早饭，所以太阳才从东方升起吗?

　　回到去化周期的问题上。由于中国房地产市场运行时间较短，还没有经历过真正的牛熊交替，所以可能留下去化周期与房价负相关的印象。但如前所述，在2012年的上海，两者就出现了正相关。这个现象在杭州体现得更明显，请看下图：

　　2012年1月至5月，杭州的去化周期从27个月降低至22个月，但商品住宅成交价从19500下跌至15500。当然，随着去化周期的进一步下降，房价从6月开始反弹。但你要知道，2012年上半年，杭州基本上每天都有售楼处被砸的消息，后面政府出来不允许开发商再降价，如果政府不干预，后面会怎么样还真不好说——股市投资者就知道，熊市初期放量下跌把抄底的人都套牢后，就会进入缩量下跌的熊市中期。

　　总之，去化周期和股市中的技术分析差不多，在某些情况下可以用于解盘，但无法用于预测，没有因果关系，股价和房价最终还是受资金、政策、宏观经济等外部因素驱动。