房地产市场分析方法

　　不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。为此学习啦小编为大家整理了房地产市场分析方法，欢迎参阅。

　　房地产市场分析方法篇一

　　1、房地产市场分析的层次

　　房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。

　　(1)区域房地产市场分析 是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

　　(2)专业房地产市场分析 是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。

　　(3)项目房地产市场分析 是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容

　　房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。

　　(1)地区经济分析 是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析;⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。

　　(2)区位分析 是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会;在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。

　　(3)市场概况分析 它包含①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析;②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。③找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。

　　(4)专业市场供求分析 它包含①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域;②细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场;③分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口;④将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量(即未满足的需求量)。

　　(5)项目竞争分析 它包含：①分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征;②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业;③进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率

　　(市场份额)。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。

　　(6)敏感性分析 测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。

　　二、提高房地产市场分析有效性的途径

　　(1)影响房地产市场分析有效性的原因

　　通过对房地产市场分析的系统研究，影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析;第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当;第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。

　　(2)提高房地户市场分析有效性的途径

　　总体上来说，要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：系统完整、逻辑清晰合理;报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较;需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算;预测需求时测定了细分市场的分段需求;分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给;市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性;市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。

　　三，房地产市场分析的方法和程序

　　房地产市场分析主要由房地产市场调查和房地产市场预测组成。

　　(1)房地产市场调查的目的和内容

　　对于房地产市场的市场调查，有狭义和广义之分。狭义的市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。从广义而言，房地产市场调查并不拘泥与房地产项目本身，还包括房地产宏观经济环境、房地产政策、法律环境，以及房地产市场的整体供求趋势的调查分析等等。

　　房地产市场调查的内容可划分为以下两大部分：房地产投资宏观环境调查与意向项目投资环境调查。

　　房地产市场分析方法篇二

　　1.一般目前对市场供给研究较多，对市场需求研究不够，资料不足，大多数报告仅满足于 全市人口、人均、经济水平的简单罗列上，缺乏对重要地区、区域甚至街道的人口研究。

　　2、对未来市场的预测不足 房地产行业投资大，周期长，供应上存在滞后的特点，因此必须对未来的市场状况进行 预测，由于目前尚未有明确的空置率统计，对未来的土地供应量、房屋供给量还不能做到心 中有数，因此只能用一些统计数据和模糊而笼统的推断来代替。

　　3、定量分析方法运用不当 有的报告倾向使用一些数据模型进行预测， 表现出一种 “学院式” 的研究倾向， 实际上， 任何模型都无法准确描述经济环境中数不清的影响因素， 可能的结果是

　　通过这些模型和准确 数据得到的结果还不如实际经验来的准确。

　　4、市场定位过于宽泛 开发商虽然宣称为某类人定做产品，但实际上调研都比较宽泛，基本不作市场细分，炒 作的概念多于实质定位。

　　5、对市场份额的估计过高 实际上在一个地区内， 竞争楼盘的存在会使项目的市场份额不可能很大， 开发商往往会 寄希望于营销和设计的新招术，从而能从竞争对手那里来争夺客户，偶然多于必然。

　　6、过高估计土地(地段)价值 开发商一般比较偏爱自己的项目，很容易过高估计土地(地段)的价值，过分透支开发 概念，把规划中的地块当做现实中的地块，这种乐观的估计可能导致开发商决策的失误。

　　7、过于偏重二手资料的应用，缺少对潜在消费者的跟踪调查。

　　地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样，各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一 样，所包含的内容也不完全相同，有的可能只是作一个住宅项目的可行性研究，有的可能是 对某一类型物业如写字楼的供给和需求的分析， 有的研究是比较宏观的， 如某城市房地产的 发展趋势及特点。一般对房地产的市场分析可归纳为六项主要内容：

　　(1)地区经济宏观分析 是研究地区的经济环境，它包含 ①地区经济的基本趋势分析; ②地区基础产业的发展趋势分析。 房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果， 而不必对地区经济 情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公 共机构的预测信息，也需作一些独立预测。

　　(2)区位分析 是某地点的最佳用途分析， 它是进行投资决策时的主要分析内容。 它要对项目地块所在 的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会;在有两个或两个以上的可选用途时，就要对 每一种可能的用途进行分析比较。 此处所指的是宏观层次上的分析， 而不是在宏观和微观上 都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。

　　(3)市场概况分析 它包含 ①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析; ②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中， 考察它们的地位和状况， 分析人口、 公共政策、经济、法律是

　　否支持该项目。 ③找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。

　　(4)专业市场供求分析 它包含 ①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域; ②细分市场， 进行产品细分及消费者细分。 找出某一消费群体所对应的房地产产品子市 场; ③分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口;

　　房地产市场分析方法篇三

　　不同使用目的下房地产市场分析的特点 在实际应用中， 某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。 如投资决 策部门、金融机构、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的 需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。

　　1、市场宏观管理中的房地产市场分析 房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律， 以合理制定有关的房地 产产业政策;把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了 解整个房地产宏观市场， 以指导土地规划及利用， 合理控制土地开发与土地供给的数量与结 构;了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据;房地产宏观管理部门 还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同， 了解计划开发项目周围公众的态度， 以确保 新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。

　　2、投资决策中的房地产市场分析 房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目， 决策中最重 要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置 业投资决策要确保项目的经济能力， 分析市场前景及项目租金预测。 开发投资决策要决定市 场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目开发完成后有良好 的市场需求。

　　3、房地产开发中的房地产市场分析 房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导 选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融 机构贷款的支持， 制定合理的营销策略促进项目开发成功。 如为其提供项目建成后的市场可 按纳的售价和租金水平;根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略;另外，市场分 析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度， 增强了企业的竞争能力， 实时调整营销策略。

　　4、项目融资中的房地产市场分析 房地严项目融资中要时项目进行市场评估， 以预测项目的销售收入， 作为衡量贷款还款 的主要来源。 在融资过程中， 开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都 分提供申请贷款的理由。 金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力， 确保 贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能力，作为贷款项目选择的重要依据。

　　5、房地产证券化业务中的房地产市场分析 在房地产证券化过程中，房地产市场分析的目的是帮助评价按揭项目

　　的市场吸纳情况、

　　判断项目的完工风险、合理确定抵押物的价值、为证券定价等。 研究以上各类活动的特点， 得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表 所示 各类房地产活动所需市场分析的层次及内容

　　由于近十年来本市房地产市场有一个经济体制逐步转轨的过程，房地产市场政策也是 逐步开放的，1998 年前的数据受政策因素影响离散性较大，1998 年以来的历年数据基本反 映了市场的走势，因此可以引用近五年来的市场数据，分年度进行验证。