营改增后个人出租不动产怎么计算增值税

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　　营改增后个人出租不动产怎么计算增值税

　　一、纳税人

　　自2016年5月1日起，在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务的其他个人，为增值税纳税人。

　　注释：自2016年5月1日起，自然人以经营租赁方式出租位于中国境内的不动产，应当缴纳增值税。

　　二、征收率

　　其他个人出租不动产(不含住房)，征收率为5%。

　　其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

　　注释：自然人提供不动产经营租赁服务，按照5%征收率计算应纳税额，其中出租住房的减按1.5%计算应纳税额。

　　三、销售额

　　纳税人提供不动产租赁服务，以取得的全部价款和价外费用为销售额。

　　注释：自然人提供不动产经营租赁服务，以取得的租金等全部价款和价外费用为销售额，按照相应的征收率，计算缴纳增值税。

　　四、简易计税方法

　　其他个人出租不动产应按照简易计税方法计税。

　　简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

　　应纳税额=销售额×征收率

　　简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

　　销售额=含税销售额÷(1+征收率)

　　例1：某自然人出租个人住房，2016年5月1日预收2016年7至12月房租6万元。

　　不含税销售额=6÷(1+5%)=5.71万元

　　应纳税额=5.71×1.5%=0.08万元

　　注释：由于该纳税人收取的6万元为六个月租金收入，折合月租金为9523.81元，未超过3万元，免予征收增值税。

　　例2：某自然人出租个人商务用房，2016年5月1日取得当月房租10万元。

　　销售额=10÷(1+5%)=9.52万元

　　应纳税额=9.52×5%=0.48万元

　　五、纳税义务发生时间

　　纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间。

　　注释：自然人提供不动产经营租赁服务，以收到款项(包括预收款)的收款时间，为纳税义务发生时间。

　　六、纳税地点

　　其他个人提供不动产租赁服务，应向不动产所在地主管地方税务局申报纳税。

　　七、征收管理

　　其他个人向消费者个人提供不动产租赁服务或适用免征增值税政策规定的应税行为，不得开具增值税专用发票。

　　注释：自然人提供不动产经营租赁服务，可在申报缴纳税款的同时，向不动产所在地的主管地方税务机关申请代开增值税发票，其中租赁对象为自然人或当月享受免征增值税政策的，不得代开增值税专用发票。