科学选址方法有哪些参考技巧

耀聪分享 2017-08-28 13:53:56

　　开店选址是非常重要的一个环节，然而很多新手却无法正确的学会选址，因而也会影响到后期的经营。科学选址很重要，但是究竟如何才能做到科学选址呢?下面学习啦小编整理的科学选址方法，供你参考。

　　科学选址方法：依据地段选址

　　购买店铺作为不动产投资的一个品种，具有既可出租、又可自营的双重特性，早就引起了投资者的注意。但是，并不是随便买个店铺都能赚钱，店铺的选择大有讲究。

　　投资店铺讲究地段，店铺的地段一般有三类：第一类是成熟的中央商务圈;第二类是成型的商圈，多邻近大型的住宅区或就业中心区，能吸引大量就业人口的商务办公楼或经济开发区;第三类是住宅小区内部。

　　在成熟的中央商务圈投资店铺，投资额较大，而且不同商务圈的性质及发展程度，都将直接影响店铺的经营效益及场地的租金。这种店铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的人气，再者有固定的人流量保证，方可“大树底下好乘凉”，得来全不费功夫。

　　一般说来，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心提供了充足的劳动力。店铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高，这反过来又会使店铺的增值更为可观。

　　若投资小区内的店铺，则需要比较慎重，一方面是人流有限;另一方面，住户在小区内消费仅仅是为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适合投资的小区内店铺，最好在较大规模或者是开放式小区，有宽敞的街区道路，小区主要出入口、街道转角等位置的店铺是投资的最好目标。

　　科学选址方法：依据人气选址

　　好的位置虽然不是绝对的，但却有很多共性，如人口流动性大、交通方便等，所以选择好位置必须考虑以下因素：1.人流量：平常、假日及日、夜来往人次和比例;2.车流量：汽车、摩托车往来流量;3.交通：目前及未来可能增减的运输工具;4.马路宽窄与停车问题;5.区域特征：竞争店、互补店、金融机构及文教、休闲设施等;6.人口勘察：该区人口数量、消费习惯等;7.商圈勘察：主要及次要商圈范围、租金、价位。

　　根据人气选址开店，可粗略分为两种：一种开在人来人往的闹市口，一种开在居民新村。前者因为和大店做邻居，商品特色显得更为重要，应该找大店所没有的东西来做。经营这样的小店，一定要把市场做专做深做透。开在闹市的小店，不妨经营能迎合年轻人口味的商品，因为年轻人是最喜欢逛街的。相反，经营老年人用品的小店应开在居民小区里，那是老年人的活动范围，就近购买当然受他们欢迎。

　　科学选址方法：依据经营需要选址

　　一要根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市;但有些店就适宜开在偏僻、安静一些的地方，比如保健用品商店和老人服务中心等等。

　　二要选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”，人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这条街。

　　三要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前发挥营销智慧的空间。

　　四要有“借光”意识。即把店铺开在着名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些着名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应，“捡”些顾客。

　　看了上面的选址技巧分析，你是否也学到了一些什么呢?越来越多的人选择自己开店，然而选址依然是困扰很多人的难题。如果你想开店，那么不妨先学会开店选址技巧吧，帮助自己顺利经营。

　　常见的选址方法汇总

　　一、负荷距离法

　　单一设施选址中要用到多种分析方法：定性与定量分析方法，以即将定量与定性分析相结合的选址度量法等方法。负荷距离法就是一种单一设施选址的方法。

　　负荷距离法(load-distancemethod)的目标是在若干个候选方案中，选定一个目标方案，他可以使总负荷(货物、人或其他)移动的距离最小。当与市场的接近程度等因素至关重要时，使用这一方法可从众多候选方案中快速筛选出最有吸引力的方案。这一方法也可在设施布置中使用。

　　该方法具体介绍如下：

　　(一)距离与负荷的计算方法

　　在负荷距离法中，首先需要计算新选址位置距目的地的距离，如下图1所示：

　　●B(xB，yB)

　　●

　　A(xA，yA)

　　图1两点之间的距离

　　在上图中，A表示一个待选的配送中心的位置，B表示向A供应产品的生产厂家。那么，AB之间的距离最好是按实际距离来计算，例如，如果是用卡车运输，则实际距离取决于公路系统和所行走的路线。有两种计算距离的方法：

　　其中，dAB表示A、B两点之间的距离，xA，xB，yA，yB分别表示A、B两点的横坐标和纵坐标。显然，几何距离法表示两点之间的最短距离，但这种距离有时是不现实的。直线距离表示行走路线是沿上图中的虚线走的。这在很多情况下，例如，城市中不同街区之间的行走，是比较符合实际的。

　　总负荷的一般计算公式为：

　　其中，ld表示总负荷，即新选位置与各个目的地之间的负荷距离乘积的和。li和di分别表示目的地I距新选位置的距离和移动负荷的大小。其中，lI可是几何距离或直线距离。很显然，在各个候选方案中，总负荷数值越小，改方案越优。

　　(二)负荷距离法的两种解法。

　　使用上面的公式可以计算出总负荷最小的选址地点，但在现实生活中，往往会遇到无法选择该点做设施位置的情况。例如，该点的地价过高，该点的其他应考虑因素极不理想等。因此，需要考虑其他尽可能有的可行方案。下面是两种可用的方法：

　　1、穷举法。在可选范围内，均匀地选择若干个点，计算出每个点的总负荷数，然后加以比较，选出总负荷数最小的点。但是，如果该点的其他影响因素使决策者无法选择该点作为新设施地址时，可考虑临近其它的较优位置。

　　2、重心法。重心法比穷举法可更快地得到较优的位置。该方法的步骤如下：

　　步骤1：用下是求所考虑区域的重心：

　　其中，x×，y×分别表示重心的横坐标和纵坐标。以该重心为所选位置，计算其总负荷数。

　　步骤2：计算(x×，y×)上、下、左、右的临近点，例如，各相距2公里之外的总负荷数，与步骤1所选位置的总负荷数进行比较，如有更好的，则以该点为新的重心位置，在计算其相邻各点的总负荷数。

　　步骤3：反复进行步骤2，直至找不出更优的点，则最后一步的中心位置就作为所选位置。

　　可见，重心法能较快地得到相对较优的位置，但得不到穷举法所示的那么多信息。

　　二、因素评分法

　　因素评分法在常用的选址方法中也许是使用得最广泛的一种，因为它以简单易懂的模式将各种不同因素综合起来。因素评分法的具体步骤如下：

　　1)决定一组相关的选址决策因素;

　　2)对每一因素赋予一个权重以反映这个因素在所有权重中的重要性。每一因素的分值根据权重来确定，而权重则要根据成本的标准差来确定，而不是根据成本值来确定。

　　3)对所有因素的打分设定一个共同的取值范围，一般是1-10，或1-100;

　　4)对每一个备择地址，对所有因素按设定范围打分;

　　5)用各个因素的得分与相应的权重相乘，并把所有因素的加权值相加，得到每一个备择地址的最终得分;

　　6)选择具有最高总得分的地址作为最佳的选址。

　　运用这种因素评分法应注意：在运用因素评分法计算过程中可以感觉到，由于确定权数和等级得分完全靠人的主观判断，只要判断有误差就会影响评分数值，最后影响决策的可能性。目前关于确定权数的方法很多，比较客观准确的方法是层次分析法，该方法操作并不复杂，有较为严密的科学依据，我们推荐在做多方案多因素评价时尽可能采用层次分析法。

　　三、盈亏分析法

　　盈亏分析法是厂房选址的一种基本方法，亦称生产成本比较分析法。这种方法基于以下假设：可供选择的各个方案均能满足厂址选择的基本要求，但各方案的投资额不同，投产以后原材料、燃料、动力等变动成本不同。这时，可利用损益平衡分析法的原理，以投产后生产成本的高低作为比较的标准。

　　四、选址度量法

　　选址度量法是一种既考虑定量因素、又考虑定性因素的用以支持设施选址的方法。这种方法的步骤如下：

　　1、明确必要因素。在分析研究影响设施位置的各种因素时，首先明确哪些是必要因素。凡是不符合任何一个必要因素的方案，先被筛选掉。

　　2、对因素分类。将各种因素分类，凡是与成本由直接关系、可以用货币表示的因素，归为客观因素，其它的则归为主观因素。同时，对客观因素和主观因素要分别确定其比重。如客观因素和主观因素同样重要时，则其比重都是0.5。设X为主观因素的比重，则：

　　客观因素的比重值=1-Xx->[0,1]

　　若X越接近1，则主观因素显得越重要，反之亦然。

　　五、重心法

　　重心法是一种布置单个设施的方法，这种方法要考虑现有设施之间的距离和要运输的货物量。它经常用于中间仓库的选择。在最简单的情况下，这种方法假设运入和运出成本是相等的，它并未考虑在不满载的情况下增加的特殊运输费用。

　　重心法首先要在坐标系中标出各个地点的位置，目的在于确定各点的相对距离。坐标系可以随便建立。在国际选址中，经常采用经度和纬度建立坐标。

　　然后，根据各点在坐标系中的横纵坐标值求出成本运输最低的位置坐标X和Y，重心法使用的公式是：

　　式中CX--重心的x坐标;

　　Cy--重心的y坐标;

　　Dix--第i个地点的x坐标;

　　Diy--第i个地点的y坐标;

　　Vi--运到第i个地点或从第I个地点运出的货物量。

　　最后，选择求出的重心点坐标值对应的地点作为我们要布置设施的地点。

　　开店人气旺不旺选址有七看

　　一看楼盘价格

　　高档楼盘的业主消费水平也高，老城区也可看二手房价格。

　　二看晚上亮灯数

　　亮灯少说明入住率不高，人气不旺。

　　三看空调

　　装空调的房间多不多，甚至可看看空调的种类、牌子。

　　四看垃圾箱

　　例如高档香烟盒多，说明社区收入高的男性多。

　　五看菜场

　　看有没有卖甲鱼、基围虾、螃蟹等高档生鲜的摊位，估算一下居民手中拎的菜值多少钱，还可看讨价还价的人多不多。

　　六看人口结构

　　如年龄、男女比例等，容易赚钱的群体依次是：小孩、年轻女人、老人和男人。

　　七看现有店铺

　　如果大多数店铺经营不好，说明该社区人气不旺。如果整体经营状况不错，可以“拾遗补阙”、与现有项目互补，形成错位竞争。

　　专家说，店铺选在社区哪个位置也有讲究。可选社区出口、入口、广场等人流量大的地段，还可沿社区居民出行路线选址。