租房中介创业计划书要怎么写(2)
七、财务分析
1、 基础建设阶段
1)、投资预算
总部的建设投资预算：
名称 计价方式 数量 金额(元)
总部注册
专业公司协助注册 25000
聘请房地产经纪人 6000元/年?人 3人 18000
聘请房地产估价师 6000元/年?人 3人 18000
小计 61000
注：以上持牌房地产经纪人和房地产估价师有可能未全职)
名称 计价方式 数量 金额(元)
总部固定资产投资预算
办公场地押金 35元/㎡ 250㎡ 8750
场地装修 100000
办公桌椅 700元/套 30 21000
会议台 3000元/套 1 3000
服务器 30000元/台 1 30000
主机 10000元/台 1 10000
个人办公电脑 4000元/台 12 48000
复印机 12000元/台 1 12000
扫描仪 2000元/台 1 2000
普通打印机 400元/台 2 800
图片打印机 2500元/台 1 2500
传真机 1500元/台 2 3000
电脑软件 25000元/套 1 25000
电话安装 800元/台 10 8000
摄影机 12000元/台 2 24000
小计 298050
折旧 289300元按三年折旧，平均每月计提8040元
总部的人员及工资计划：
名称 计价方式 数量 金额(元)
总部每月办公人员工资
总经理 6500元/人 1人 6500
副总经理 4500元/人 1人 4500
部门经理 3800元/人 7人 26600
企划专员 3500元/人 1人 3500
培训专员 3500元/人 2人 7000
IT专员 3500元/人 2人 7000
房地产估价师 3000元/人 1人 3000
业务专员 2000元/人 3人 6000
法律专员 2000元/人 1人 2000
会计和出纳 2000元/人 2人 4000
客服人员 2000元/人 4人 8000
文员 1500元/人 1人 1500
评估业务员 1000元/人 2人 2000
小 计 81600
总部办公费用计划：
项目 计价方式 数量 金额(元)
总部每月办公费用
办公场地租金 35元/㎡ 250㎡ 8750
服务器托管 5000元/月 1月 5000
电话费 500元/台 10台 5000
上网宽带 1200元/条 1条 1200
办公用品 7250元/月 1月 7250
水电管理费 3000元/月 1月 3000
午餐费 4800元/月 1月 4800
小计 35000
直营店投资预算：
项目 计价方式 数量 金额(元)
单个直营店固定资产投资预算
铺面押金 250元/㎡ 50㎡ 12500
铺面装修 25000
连锁店注册 2000
订做办公桌椅 3000元/套 1套 3000
电脑及周边设备 30000元/套 1套 30000
中介应用软件 5000元/套 1套 5000
电话、网络初装 3000元/户 1户 3000
空调 4000元/台 1台 4500
其它设备 5000
合计 90000
折旧 77500按三年计提折旧，平均每月2150元
直营店办公费用计划：
名 称 计价方式 数 量 金额(元)
单个直营店每月的办公费用
铺面租金 12500元/月 1月 12500
店长工资 2500元/月 1人 2500
会计文员工资 1500元/月 1人 1500
经纪人底薪 800元/月 12人 9600
员工福利 2000元/月 1月 2000
水电管理费 1700元/月 1月 1700
电话和上网费 2000元/月 1月 2000
广告费 4000元/月 1月 4000
办公耗材 2000元/月 1月 2000
小 计 38000
根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额: 276.14万元
公司注册费用(6.1万元)+固定资产投资(74.81万元)+六个月的办公费用(183.96万元)+六个月的固定资产折旧(11.27万元)=282.24万元
效益分析
公司在基础建设阶段对5个连锁店的试营，操作过程中深入的了解自己的商业模式，不断整理和完善业务操作流程，让加盟者使用我们的商业模式创业时，完全可以直接复制，更容易取得成功。因此我们相信在这阶段里可以圆满的完成目标，得到丰厚的回报。
项目比例
加盟业务利润
分配 业务专员提成 加盟收入×5%
管理人员提成 加盟收入×2%
其它部门奖金 加盟收入×3%
税收 加盟收入×5%
公司提成 加盟收入×85%
加盟商资质要求：
区域加盟 单店加盟
加盟方式 以市为单位申请区域加盟 以社区为单位申请加盟
申请人要求 能按要求参加培训，并全身心投入工作，不急功近利
营业执照 现已是独立企业法人或新注册均可
资金准备 200～300万元以上 25万元以上
加盟费 20～50万元 3～5万元
保证金 20～50万元 3～5万元
连锁店数量 10～20个以上 1个
总部服务费 区域内所有连锁店收入的2% 单个连锁店收入的5%
特许期限 20年 20年
预计深圳总部业务收入为1223万元
a、单个直营店的月均佣金收入为10万元，1年5个店的总佣金收入为600万元;新增单个直营店的月均佣金收入为8万元， 7个月3个店的总佣金收入为168万元;共计768万元
b、评估业务的月均评估收入为5万元，1年的总评估收入为60万元;
c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为15万元，1年的总佣金收入为180万元。
d、特许经营收入按4个区域加盟支付120万元加盟费、15个单店加盟支付60万元加盟费以及收取3个月的总部服务费35万元(每个店3个月，月均收入为8万元)，共计215万元
预计全资的区域分部业务收入为289万元
a、单个连锁店的月均佣金收入为8万元，7个月2个店的总佣金收入为112万元;
b、评估业务的月均评估收入为5万元， 9个月的总评估收入为45万元;
c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，9个月的总佣金收入为90万元。
d、特许经营加盟业务收入按10个单店加盟支付30万元加盟费以及收取的3个月总部服务费12万元(每个店3个月，月均收入为8万元)，共计42万元
公司在发展阶段的业务收入为1512万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费(未含所有税)，公司净收益为288.48万元=768万×70%+60万×70%+180×80%+215×85%+112万×70%+45万×70%+90×80%+42×85%-835.47万元
公司净资产为515万元=212万元+53.46万元-38.94万元+288.48万元.
3、稳固发展阶段
1)、投资预算
总部新增的各项支出
项目 计价方式 数量 金额(元)
总部新增加固定资产投资
办公场地押金 35元/㎡ 500㎡ 17500
场地装修 200000
办公桌椅 700元/套 15套 10500
会议台 3000元/套 1套 3000
服务器 10万元/台 1台 100000
办公用车 25万元/台 1台 250000
个人办公电脑 5000元/台 10台 50000
新装电话 800元/台 5台 4000
手提电脑 12000元/台 2台 24000
摄影机 12000元/台 2台 24000
小计 683000
折旧 665500元按三年折旧，平均每月计提18500元
名称 计价方式 数量 金额(元)
总部新增加的办公人员
工资 副总经理 4500元/人 1人 4500
IT专员 3500元/人 1人 3500
市场研究专员 3500元/人 1人 3500
项目策划专员 3500元/人 1人 3500
培训专员 3500元/人 2人 7000
业务专员 2000元/人 3人 6000
法律专员 2000元/人 2人 4000
客服人员 2000元/人 2人 4000
文员 1500元/人 1人 1500
小计 37500
名称 计价方式 数量 金额(元)
总部每月新增加办公费用
办公场地租金 35元/㎡ 500㎡ 17500
电话费 500元/台 5台 2500
办公用品 5000元/月 1月 5000
水电管理费 5000元/月 1月 5000
服务器托管费 5000元/月 1月 5000
差旅费 6000元/月 1月 6000
广告费 10000元/月 1月 10000
午餐费 2500元/月 1月 2500
小计 53500
根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额: 6386.25万元
总部的固定资产投资和办公费用(613.94万元)+六个区域分部和二十五个连锁店的固定资产投资(366.33万元)+七个区域分部和三十五个连锁店的办公费用(5076.96万元)+固定资产折旧(329.02万元)=6386.25万元
2)、效益分析
预计深圳总部业务收入为5520万元
a、连锁店的月均佣金收入为8万元，13个店22个月总佣金收入为2288万元;
b、评估业务的月均评估收入为8万元，2年总评估收入为192万元;
c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为15万元，2年总佣金收入为360万元。
d、特许经营加盟业务收入按20个区域加盟支付600万元加盟费、25个单店加盟支付100万元加盟费以及2年内收取的总部服务费2080万元，共计2680万元
预计全资的区域分部业务收入为7195万元
a、单个连锁店的月均佣金收入为8万元， 22个店20个月的总佣金收入为3520万元;
b、评估业务的月均评估收入为5万元，7个区域分部 20个月的总评估收入为700万元;
c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，7个区域分部 20个月的总佣金收入为1400万元。
d、特许经营加盟业务收入按175个单店加盟支付525万元加盟费以及2年内收取15个月的总部服务费1050万元(每个店月均收入为8万元)，共计1575万元
公司在稳固定发展阶段的业务收入为12935万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费(未含所有税)，公司净收益为3515.5万元=2288万×70%+192万×70%+360×80%+2900×85%+3520万元×70%+700万×70%+1400×80%+1575×85%-6386.25万元
公司净资产为4063.71万元=510.9万元+366.33万元-329.02万元+3515.5万元
八、结论
DR房地产连锁服务公司的商业计划书在酝酿、构思和写作过程中做了大量的市场调查，并咨询过一些专业人士，无论是从市场前景、项目本身、市场运作，还是从资本运营、投资回报等方面分析，本项目无疑是一个成长性良好、资本增值快、投资回报率高的项目。
市场前景：房地产中介服务在房地产市场的重要作用这已是无庸置疑的事实，这行业随着市场需求的日益增加和相关政策的不断完善将得到更快的发展，将成投资的热点。
项目本身：有全新的和超前的经营理念和服务方式，这是其它竞争对手所不具有的。
市场运作：以特许经营商业模式运营的、“两网合一”的房地产中介服务平台，所提供的服务符合行业的发展和市场的需求。
资本运营： 通过三年半的经营，公司净资产将达到4000多万元，而且以后的收益是稳定增长的。
投资回报：根据我们的财务分析，本项目可在一年半后赢利。
综上所述，本商业计划操作是可行的，它的经营者和投资者将得到无限的回报。
这是一个充满机遇和挑战的时代，世界首富比尔?盖茨劝诫我们：一旦看准目标，马上就干，决不拖沓。不论何时，每个商人会遇到一些好机会，关键是机会来临时，必须当机立断。
房产中介的经营特点
直营为主的公司：如嘉信嘉业等所有连锁门店都为总公司直属，利用资源共享进行连锁运营，获取更大利益。但是这样往往房东和业务的身份信息等也将暴露，容易造成个人信息危机的隐患。
加盟为主的公司：大部分连锁门店为店东直接加盟品牌，总部有运营管理职责，同时公司通过收取管理费以及提供过户贷款服务获得收益。
个体经纪人：不直接隶属于某个公司，通过高佣金在不同公司之间流通，为买卖双方提供房屋买卖服务，赚取佣金。
房产中介的市场功能
1.节省业主和买家的时间——业务由中介专业人员操作完成进行谋划。
2.业主不要花钱登广告：中介会将物业推荐给各类客户。
3.房产中介是以第三者身份——言论客观、公正。
4.买卖双方在直接议价时容易发生争论：中介可协调气氛，掌握尺度。
5.买入方通过中介的推荐更容易找到合适自己的需求。
6.多数买卖双方都没有足够的法律常识和购买经验：中介可以帮助双方减少法律纠纷，避免被讹骗。
7.中介接触面广，信息集中，买卖双方汇集在中介公司信息室中。
8.维护经济秩序，通过管理中介公司规范二手市场。
9.桥梁与润滑剂。
10.推动市场。
11.调节市场功能：准确定价，控制开发。
12.提高市场合理利用。
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